Lorsqu’on soupçonne une fraude, le réflexe est souvent de « geler » les biens du fraudeur présumé avant qu’ils disparaissent. L’injonction Mareva sert précisément à cela. Mais jusqu’où protège-t-elle les créanciers qui l’obtiennent face à un prêteur qui détient une hypothèque sur le bien gelé? Le jugement Hypothèque Solution Québec inc. c. Manoir Winchester (2026 QCCS 2908), rendu le 17 avril 2026 par l’honorable Daniel Beaulieu, de la Cour supérieure (district de Québec), apporte une réponse nette.

Les faits : un immeuble, une hypothèque et des investisseurs inquiets

En juin 2023, une hypothèque de 1 300 000 $ est consentie en faveur d’un prêteur, Hypothèque Solution Québec inc., et de deux particuliers, pour garantir un prêt sur une propriété de Mont-Tremblant, que la société Manoir Winchester acquiert quelques jours plus tard. En 2025, une foule de créanciers, principalement des investisseurs, allèguent que le dirigeant de ce groupe s’est livré à un stratagème frauduleux de type « Ponzi ». Il s’agit d’allégations, qui n’avaient pas été jugées au fond.

Le 18 février 2025, ces investisseurs obtiennent une injonction Mareva qui interdit au dirigeant, à ses sociétés et à plusieurs personnes liées de vendre, hypothéquer ou autrement céder leurs actifs. L’immeuble de Mont-Tremblant figure expressément parmi les biens visés. L’ordonnance est renouvelée à plusieurs reprises, puis prolongée jusqu’au jugement au fond, et elle est publiée au registre foncier. Lors d’un renouvellement, en mars 2025, un juge ordonne au prêteur hypothécaire de fournir les documents de son prêt et précise que « toute partie affectée » par l’ordonnance « puisse demander des directives à la Cour ».

En avril 2025, le prêteur confirme que l’emprunteur est en défaut de payer ses versements hypothécaires et que l’immeuble n’est plus assuré. Le 6 juin 2025, le prêteur publie au registre foncier un préavis d’exercice de son droit de prise en paiement. Le 25 septembre 2025, la Cour supérieure, siégeant à Québec, rend jugement par défaut : constatant une dette de 1 099 386,52 $, elle ordonne le délaissement de l’immeuble et déclare les prêteurs propriétaires, rétroactivement au 6 juin 2025. Les investisseurs l’apprennent le 3 novembre 2025, alors qu’ils tentent de faire fixer une audience pour la vente de l’immeuble. Le 22 décembre, ils demandent la rétractation, c’est-à-dire l’annulation, du jugement.

Deux notions à comprendre

L’injonction Mareva est une ordonnance de gel. Elle interdit à une personne de se départir de ses biens en attendant le jugement final, pour éviter qu’elle les fasse disparaître. Le tribunal insiste sur sa nature : elle agit contre la personne visée, et non sur le bien lui-même. Elle ne donne à celui qui l’obtient ni droit réel sur le bien, ni priorité sur les autres créanciers.

La prise en paiement est l’un des recours que le Code civil du Québec offre au créancier hypothécaire lorsque son débiteur fait défaut. Plutôt que de faire vendre le bien, le créancier en devient propriétaire, et la dette est éteinte. Conséquence importante pour les autres créanciers : il n’y a pas de vente, donc pas de surplus éventuel à partager. C’est ce qui inquiétait les investisseurs, puisque l’immeuble avait été mis en vente à 1,7 million de dollars dans une autre procédure.

Les conditions de la rétractation par un tiers

L’article 349 du Code de procédure civile permet à une personne dont les intérêts sont touchés par un jugement rendu sans qu’elle ait été appelée d’en demander la rétractation. La jurisprudence exige qu’elle démontre qu’elle n’a pas pu s’opposer au jugement, que ses intérêts sont touchés, qu’elle a des moyens de défense sérieux et qu’elle agit dans les six mois de sa connaissance du jugement. Ce recours est appliqué de façon restrictive, au nom de la stabilité des jugements.

Le juge Beaulieu reconnaît d’emblée que les investisseurs n’avaient pas été appelés et que leurs intérêts étaient touchés. Il rejette aussi l’argument des prêteurs voulant que les investisseurs aient manqué de diligence en attendant 48 jours : vu la complexité du dossier et le nombre de parties, ce délai n’est pas négligent. Tout se joue donc sur le dernier critère : avaient-ils un moyen de défense sérieux?

Pas de préavis dû aux bénéficiaires d’une Mareva

Le principal argument des investisseurs reposait sur l’article 2757 C.c.Q., qui oblige le créancier qui entend exercer un droit hypothécaire à signifier son préavis au débiteur, au constituant de l’hypothèque et « à toute autre personne contre laquelle il entend exercer son droit ». Selon eux, la Mareva leur donnait un intérêt suffisant dans l’immeuble pour faire partie de ces personnes.

Le tribunal ne le croit pas. Seul un nombre très restreint de personnes ont droit à la signification du préavis. Le juge s’appuie sur une analogie avec la saisie avant jugement : selon la doctrine, le créancier qui a saisi un immeuble a « indéniablement un intérêt », mais la saisie ne lui confère aucun droit réel, de sorte que le créancier hypothécaire n’a pas à lui signifier son préavis. Si un créancier saisissant n’y a pas droit, le bénéficiaire d’une Mareva n’y a pas droit non plus.

L’ordonnance de mars 2025 ne changeait rien : en écrivant que toute partie affectée « puisse » demander des directives à la Cour, le juge avait accordé une possibilité, et non créé une obligation. Quant à l’abus de droit, le juge reconnaît que les prêteurs auraient pu faire preuve de plus de transparence, mais refuse de conclure qu’ils ont agi en catimini : leur préavis était publié au registre foncier depuis le 6 juin 2025, et la loi présume qu’un droit inscrit au registre est connu de ceux qui publient ensuite un droit sur le même bien, comme l’avaient fait les investisseurs en y inscrivant leur Mareva. La prise en paiement étant un recours expressément prévu par le Code, l’exercer n’est pas un abus. La demande en rétractation est rejetée, avec frais de justice.

Pourquoi cette décision retient l’attention

Elle met en lumière un malentendu fréquent. Pour la victime d’une fraude, obtenir une injonction Mareva donne le sentiment d’avoir « mis la main » sur les biens. En réalité, la Mareva fige la situation à l’égard du fraudeur présumé, sans modifier le rang des créanciers. Le créancier hypothécaire, dont le droit est antérieur et inscrit, conserve tous ses recours.

Le jugement distingue d’ailleurs cette affaire d’une autre décision rendue dans un dossier connexe, où un juge avait annulé un jugement obtenu par d’autres investisseurs, simples créanciers ordinaires, qui tentaient de court-circuiter le processus de liquidation de l’immeuble. La différence tient à la nature du droit : un créancier hypothécaire exerce une garantie légitime; un créancier ordinaire n’a pas de priorité.

On peut néanmoins comprendre la frustration des investisseurs. Le prêteur était mis en cause dans le dossier de la Mareva depuis mars 2025 et, après le jugement, son président a même échangé avec l’avocat des investisseurs au sujet d’une audience sur la vente de l’immeuble, avant qu’on leur apprenne qu’il en était déjà devenu propriétaire. Le juge le reconnaît à demi-mot, en écrivant que les prêteurs auraient pu faire preuve de davantage de transparence. Mais le droit des sûretés repose sur la publicité des droits au registre foncier, et c’est à chacun d’y veiller.

Ce qu’il faut retenir

Une injonction Mareva n’est pas une garantie. Elle empêche le débiteur de dissiper ses biens, mais ne vous donne aucune priorité sur un créancier hypothécaire.

Inscrivez votre adresse au registre foncier. Le Code permet à toute personne intéressée de requérir l’inscription de son adresse à l’égard d’un immeuble (article 3022 C.c.Q.). L’officier de la publicité des droits devra alors l’aviser de certaines inscriptions, notamment celle d’un préavis d’exercice (article 3017 C.c.Q.). Les prêteurs l’ont souligné, et la doctrine citée par le juge le rappelle.

Surveillez activement le registre foncier. Un préavis d’exercice publié est présumé connu. Ne comptez pas sur le créancier hypothécaire pour vous prévenir.

Il existe des moyens de protéger la valeur résiduelle d’un immeuble. Le juge souligne que les investisseurs auraient pu recourir à la subrogation, notamment en payant le créancier prioritaire pour prendre sa place. Le Code prévoit aussi que les créanciers hypothécaires de rang subséquent ou le débiteur peuvent, à certaines conditions (article 2779 C.c.Q.), forcer le créancier à abandonner la prise en paiement au profit d’une vente; ce recours suppose toutefois de détenir soi-même une hypothèque, ce qui n’était pas le cas des investisseurs. Ces outils exigent d’agir vite, dans les délais prévus.

Pour le prêteur : la Mareva visant votre débiteur ne vous empêche pas, en principe, d’exercer vos droits hypothécaires, dans la mesure où l’ordonnance ne vous vise pas vous-même. La transparence demeure toutefois une bonne pratique, ne serait-ce que pour éviter un litige coûteux.

Pour aller plus loin

Voir aussi nos chroniques Hypothèque légale de la construction : inscrite trop tard, une hypothèque de 230 000 $ radiée et 8 000 $ à payer, Fraude du président : Desjardins et son client se partagent une perte de 1,4 M$ et Les saisies.

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : Hypothèque Solution Québec inc. c. Manoir Winchester, 2026 QCCS 2908, Cour supérieure du Québec, district de Québec, l’honorable Daniel Beaulieu, j.c.s., 17 avril 2026 — lire le jugement sur CanLII.

L’article Injonction Mareva contre prise en paiement : quand le prêteur hypothécaire passe devant les investisseurs est apparu en premier sur Virtulex Avocats.

Au Québec, la vente d’un immeuble ne met pas fin aux baux des locataires : le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien, avec les mêmes droits et les mêmes obligations. Pour reprendre un logement, il doit suivre une procédure précise. Certains acheteurs sont tentés de contourner ces règles en obtenant la signature du locataire sur un document. La décision Nikolis c. Chartrand-Debbané (2026 QCTAL 12131), rendue le 15 avril 2026 par la juge administrative Suzanne Guévremont, du Tribunal administratif du logement (TAL) à Montréal, montre les limites de cette stratégie.

Les faits : un document signé à la hâte

La locataire habite un logement de Ville Mont-Royal depuis décembre 2016. Elle est attachée à son quartier, où elle vit depuis plus de trente ans. Son bail initial de trois ans a été reconduit pour cinq ans, puis de nouveau à compter du 1er décembre 2024, au loyer de 2 075 $ par mois. Elle affirme avoir conclu un bail de longue durée précisément pour pouvoir rester là longtemps.

À l’automne 2024, son ancienne propriétaire, avec qui elle a toujours eu de bons rapports, vend l’immeuble. Le 1er novembre, celle-ci lui écrit par texto que l’immeuble est vendu, qu’elle a tenu parole en trouvant un acheteur qui ne veut pas briser son bail, et qu’elle lui remettra un document attestant qu’elle peut demeurer dans le logement et que son bail ne sera pas annulé, un document qui, écrit-elle en anglais, est exigé par le notaire. Le 5 novembre, l’ancienne propriétaire se présente chez la locataire avec un courtier immobilier. Selon le témoignage de la locataire, le courtier lui présente un document en anglais intitulé « Notice to Tenant » comme une simple formalité et la presse de signer; se sentant bousculée et stressée, elle signe aussitôt.

Le document indique notamment que l’acheteuse reconnaît le bail, comprend qu’il sera automatiquement renouvelé le 1er décembre 2024, s’engage à ne pas chercher à y mettre fin et à laisser la locataire y demeurer jusqu’à l’expiration du terme de renouvellement, et ne reprendra pas le logement avant la fin de ce terme. La nouvelle propriétaire n’était pas présente à la rencontre et n’a pas signé le document, selon la décision.

Le 29 janvier 2025, raconte la locataire, la mère de la nouvelle propriétaire se présente chez elle pour lui annoncer qu’elle devra quitter le 1er décembre 2025, pour que sa fille emménage. Une amie de longue date témoigne que la locataire l’a appelée ce jour-là, en panique. La nouvelle propriétaire demande ensuite au TAL son expulsion, en soutenant que le document constituait une entente de résiliation du bail au 30 novembre 2025. La locataire, elle, n’y voit qu’une reconnaissance de son droit de rester.

Un aveu révélateur à l’audience

La propriétaire ne témoigne pas; c’est sa mère qui la représente. En contre-interrogatoire, celle-ci admet que sa fille est copropriétaire indivise de l’immeuble, ce qui, dit-elle, l’empêchait de reprendre le logement, et que c’est pour cette raison que le document a été signé. Elle admet aussi qu’il s’agit de la seule « entente » conclue avec la locataire, et que la promesse d’achat de sa fille a été faite au même moment.

Cet aveu touche à une règle méconnue. En principe, le propriétaire d’un immeuble détenu en copropriété indivise, c’est-à-dire possédé à plusieurs sans division en unités distinctes, ne peut pas reprendre un logement, sauf s’il en est copropriétaire avec une seule autre personne qui est son conjoint, sous réserve de droits acquis pour certains immeubles acquis il y a plusieurs décennies (selon le nombre de logements, avant 1981 ou vers 1987-1988) (article 1958 C.c.Q.). La juge ne se prononce pas sur cette règle, mais l’aveu éclaire le contexte.

Les règles du bail de logement protègent le locataire, même contre lui-même

La juge rappelle d’abord que c’était à la propriétaire de prouver que la locataire avait renoncé à son droit de rester dans les lieux. Or, le document, qui « ne brille pas par sa clarté », ne contient nulle part un engagement de la locataire à quitter le logement. L’explication de la locataire, qui y voyait une simple reconnaissance de son droit, « tient la route ».

La juge ajoute que les règles du Code civil du Québec sur le bail de logement sont d’ordre public. La plupart sont d’ordre public « de protection » : elles existent pour protéger le locataire. C’est le cas du droit au maintien dans les lieux, des règles sur la reconduction du bail et de celles sur la reprise de logement. La personne protégée peut renoncer à cette protection, mais pas à l’avance. La renonciation n’est possible qu’une fois le droit né, et à condition d’être volontaire, claire et faite en toute connaissance de cause.

Même si le document avait été une entente de fin de bail, elle aurait été prématurée et fondée sur de fausses prémisses, notamment un avis de reprise invalide : un tel avis doit être donné pendant que le bail visé est en vigueur et respecter les exigences de contenu prévues au Code. Enfin, compte tenu de la rapidité de la rencontre, la juge ne croit pas que la locataire disposait de tous les renseignements nécessaires pour donner un consentement éclairé. Son consentement étant vicié, il n’y a pas eu d’accord de volontés. Il ne s’agissait pas non plus d’une transaction, puisque la propriétaire n’avait fait aucune véritable concession. La demande est rejetée, avec frais.

Pourquoi cette décision retient l’attention

Elle met en lumière une pratique qu’on voit trop souvent lors de la vente d’immeubles locatifs : faire signer au locataire, à la sauvette, un document présenté comme anodin. Ici, le document, rédigé en anglais, avait été annoncé par l’ancienne propriétaire comme exigé par le notaire, puis présenté par le courtier comme une simple formalité, lors d’une rencontre rapide avec une dame âgée; la juge conclut qu’elle ne disposait pas de tous les renseignements nécessaires pour donner un consentement éclairé. Le TAL refuse d’en faire une renonciation au droit le plus fondamental d’un locataire : celui de rester chez lui.

La décision rappelle aussi que l’achat d’un immeuble en vue d’y loger un proche doit être planifié en fonction des règles de la reprise de logement. Une acheteuse qui détient l’immeuble en copropriété indivise, autrement qu’avec son seul conjoint, ne peut généralement pas reprendre un logement, et, à notre avis, aucun document signé par le locataire ne permet de contourner cette règle à l’avance.

Signalons enfin que, depuis 2024, la loi protège davantage les locataires aînés : un propriétaire ne peut pas, en principe, reprendre le logement d’un locataire âgé de 65 ans ou plus qui l’occupe depuis au moins dix ans et dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, sauf exceptions. Cette protection n’a pas été discutée dans la décision; selon les dates rapportées, la locataire occupait le logement depuis moins de dix ans au moment des faits. Si son bail se poursuit, comme elle le soutient, jusqu’en 2029, elle pourrait toutefois un jour remplir le critère d’ancienneté, le critère de revenu demeurant à vérifier. L’affaire montre néanmoins que, même hors de ces cas, les règles générales suffisent souvent à protéger le locataire.

Ce qu’il faut retenir

Locataires : ne signez rien sous pression. Si on vous présente un document lors de la vente de votre immeuble, demandez une copie, prenez le temps de le lire et faites-le vérifier, au besoin traduire, avant de signer. Vous n’avez aucune obligation de signer sur-le-champ.

La vente de l’immeuble ne met pas fin à votre bail. Le nouveau propriétaire est lié par votre bail. S’il veut reprendre le logement, il doit suivre la procédure prévue par la loi, notamment vous transmettre un avis écrit dans les délais (généralement au moins six mois avant la fin d’un bail de plus de six mois), et vous disposez d’un mois pour y répondre; votre silence équivaut à un refus, et c’est alors au propriétaire de s’adresser au TAL dans le mois suivant.

On ne peut pas renoncer d’avance à ses droits de locataire. Une clause ou un document par lequel vous renonceriez à l’avance à la reconduction de votre bail ou accepteriez une reprise future n’a, en principe, aucune valeur.

Acheteurs : vérifiez avant d’acheter. Si vous achetez un immeuble pour y loger un proche, vérifiez si la reprise sera possible (structure de propriété, âge et ancienneté des locataires, délais). Un document mal conçu ne remplacera jamais une procédure de reprise conforme.

Pour aller plus loin

Voir aussi nos chroniques Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire, Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester, « Services obligatoires » en résidence pour aînés : la Cour du Québec redonne le choix aux locataires et Exploitation d’une personne aînée : reconnaître et agir à temps. Les règles de la reprise de logement sont aussi expliquées sur le site du Tribunal administratif du logement.

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : Nikolis c. Chartrand-Debbané, 2026 QCTAL 12131, Tribunal administratif du logement, bureau de Montréal, la juge administrative Suzanne Guévremont, 15 avril 2026 — lire la décision sur CanLII.

L’article « Une simple formalité » : une locataire de 84 ans n’a pas renoncé à son bail en signant le papier du nouveau propriétaire est apparu en premier sur Virtulex Avocats.

Depuis huit mois, Sophie n’arrive plus à dormir dans son appartement du Vieux-Gatineau. Le voisin du dessus rentre à deux heures du matin, met sa musique, déplace des meubles. L’odeur de fumée traverse la plinthe électrique de sa chambre. Elle en a parlé trois fois à son propriétaire, qui hausse les épaules : « C’est pas moi qui fais du bruit. » Et voilà qu’une tache brunâtre s’installe dans le coin de la salle de bain. Sophie songe à cesser de payer son loyer pour se faire entendre. Ce serait la pire décision possible. Voici plutôt ce que la loi met à sa disposition.

Ce que le locateur vous doit : la jouissance paisible

L’obligation centrale du propriétaire tient en une phrase : il doit vous procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail (article 1854 du Code civil du Québec), et vous livrer un logement en bon état d’habitabilité (article 1910 C.c.Q.). La jouissance paisible, en langage courant, c’est le droit d’être bien chez soi : dormir, travailler, recevoir, sans être dérangé de façon démesurée.

Ce n’est pas une garantie de silence absolu : un immeuble à logements comporte des bruits normaux, des pas, une porte, un enfant. La loi sanctionne le trouble qui dépasse ce qu’un voisin raisonnable doit endurer, et qui persiste.

Le locateur n’est pas responsable de tout : il ne répond pas du trouble causé par un pur étranger (article 1859 C.c.Q.). Mais dès que le fauteur de trouble est un autre locataire du même immeuble, la donne change.

Le voisin bruyant, la fumée et le cannabis

Tout locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres (article 1860 C.c.Q.). S’il ne le fait pas, le locateur peut demander la résiliation de son bail.

Et vous, troublé par un voisin d’immeuble? L’article 1861 C.c.Q. est votre meilleur outil. Vous devez d’abord dénoncer le trouble au locateur commun. Si le trouble persiste, vous pouvez obtenir, selon les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail. Vous pouvez aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur, à moins qu’il ne prouve avoir agi avec prudence et diligence. C’est le cœur du régime : le propriétaire qui reste les bras croisés répond du trouble; celui qui met en demeure, documente et poursuit le locataire fautif se protège.

La fumée obéit à la même logique. Rien n’empêche un propriétaire d’inclure une clause « non-fumeur » dans un nouveau bail. En cours de bail, il doit passer par un avis de modification à la reconduction. Une exception historique mérite d’être rappelée, parce qu’elle explique bien des baux encore en vigueur : l’article 107 de la Loi encadrant le cannabis a permis aux locateurs, entre le 17 octobre 2018 et le 15 janvier 2019 seulement, d’ajouter unilatéralement une interdiction de fumer du cannabis à un bail déjà signé. Le locataire ne pouvait refuser que pour des raisons médicales, dans les 30 jours; à défaut de refus, l’interdiction était réputée inscrite au bail. Cette fenêtre est fermée depuis longtemps, mais les clauses qu’elle a créées demeurent valides.

Il est par ailleurs interdit de fumer du cannabis dans les aires communes des immeubles de deux logements ou plus, sous peine d’amende. Et même le locataire autorisé à fumer chez lui reste tenu de ne pas troubler ses voisins, cannabis thérapeutique compris. Un débat réel subsiste devant le Tribunal administratif du logement (TAL) : jusqu’où le droit à la vie privée chez soi cède-t-il devant le confort du voisin? C’est chaque fois une question de degré et de preuve.

Les travaux majeurs : l’avis, l’évacuation et l’indemnité

Une réparation ou une amélioration majeure non urgente ne peut pas commencer avant que le locateur vous ait avisé (article 1922 C.c.Q.). L’avis doit indiquer la nature des travaux, leur date de début, la durée estimée, la période d’évacuation s’il y a lieu, l’indemnité offerte et toutes les conditions susceptibles de diminuer sérieusement votre jouissance des lieux (article 1923 C.c.Q.).

Les délais : au moins 10 jours avant le début des travaux, ou trois mois avant une évacuation de plus d’une semaine.

Si une évacuation temporaire est demandée, vous avez 10 jours pour accepter ou refuser. Votre silence vaut refus, et c’est alors au locateur de saisir le Tribunal dans les 10 jours; il devra y démontrer le caractère raisonnable des travaux, des conditions et de la nécessité d’évacuer (article 1928 C.c.Q.). Si vous acceptez l’évacuation mais jugez certaines conditions abusives, c’est à vous de saisir le Tribunal dans les 10 jours. La demande est entendue en urgence et suspend les travaux, sauf décision contraire.

Deux pièges fréquents : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail sous prétexte des travaux, et il doit les effectuer entre 7 h et 19 h, sauf entente contraire. Hors urgence, un préavis de 24 heures est requis avant toute visite ou intervention (article 1931 C.c.Q.).

Moisissures et logement impropre : les recours forts

Un logement est impropre à l’habitation lorsque son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou lorsqu’il a été déclaré tel par un tribunal ou par l’autorité compétente — un inspecteur municipal, par exemple (article 1913 C.c.Q.). Une infestation grave ou une contamination fongique documentée peut y mener.

Deux recours puissants s’ouvrent alors. Vous pouvez abandonner le logement, à condition d’aviser le locateur de son état avant de partir ou dans les 10 jours suivants; vous êtes alors dispensé de payer le loyer pour la période où le logement est impropre, sauf si l’état résulte de votre faute (article 1915 C.c.Q.). Et l’une ou l’autre des parties peut demander la résiliation du bail (article 1972 C.c.Q.).

Attention : l’expertise est reine. Un rapport de professionnel ou un avis d’inspection municipale pèse infiniment plus lourd qu’une photo au cellulaire.

La marche à suivre : documenter, mettre en demeure, demander

Premier réflexe, et le plus important : ne cessez jamais de payer votre loyer. Le locataire qui retient son loyer se met lui-même en défaut et s’expose à la résiliation. La loi prévoit plutôt une porte de sortie : demander au Tribunal l’autorisation de déposer le loyer au greffe, avec un préavis de 10 jours au locateur indiquant le motif (article 1907 C.c.Q.).

Ensuite, tenez un journal de bord : date, heure, durée, nature du trouble. Ajoutez enregistrements, photos et noms de témoins prêts à venir à l’audience. Sans preuve, pas de cause.

Puis, envoyez une mise en demeure écrite, qui décrit le problème, formule une demande précise et accorde un délai raisonnable — dix jours est généralement considéré comme suffisant. Transmettez-la par un moyen laissant une trace : huissier, courrier recommandé, ou courriel avec accusé de réception. Gardez-en copie.

Enfin, déposez une demande au Tribunal. Selon ce que vous réclamez, votre dossier sera classé différemment : une ordonnance forçant le locateur à exécuter ses obligations est traitée en cause urgente, la résiliation du bail en cause prioritaire, une simple réclamation en dommages-intérêts ou en diminution de loyer en cause générale. Un dossier qui allègue clairement un risque pour la santé ou la sécurité est systématiquement placé en catégorie urgente : rédigez donc vos motifs avec soin.

Un mot, enfin, sur le harcèlement. Nul ne peut harceler un locataire de manière à restreindre sa jouissance paisible des lieux ou à l’amener à quitter son logement (article 1902 C.c.Q.). Visites abusives, coupures de services, intimidation, travaux volontairement prolongés : le locataire harcelé peut réclamer des dommages-intérêts punitifs en plus de son indemnisation ordinaire. La Charte des droits et libertés de la personne en permet aussi en cas d’atteinte illicite et intentionnelle.

Ce qu’il faut retenir

1. Le locateur doit vous procurer la jouissance paisible des lieux; quand le trouble vient d’un autre locataire, il doit intervenir.
2. Dénoncez le trouble par écrit avant tout : c’est la condition d’ouverture de vos recours.
3. Ne cessez jamais de payer votre loyer; demandez plutôt l’autorisation de le déposer au greffe du Tribunal.
4. Pour des travaux majeurs, exigez l’avis complet : 10 jours, ou trois mois si l’évacuation dépasse une semaine.
5. Documentez tout — journal de bord, photos, témoins, rapport d’expert — puis mettez en demeure avec un délai de dix jours.
6. Vos recours se cumulent : diminution de loyer, dommages-intérêts, résiliation et, en cas de harcèlement, dommages punitifs.

Pour aller plus loin

• Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester
• Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire
• Chats, chiens et baux résidentiels : le droit du logement change de camp
• « Je ne vais pas résilier le bail » : quand la décision écrite contredit ce que le juge a dit à l’audience
• Code civil du Québec — Légis Québec
• Tribunal administratif du logement — Le bruit
• Tribunal administratif du logement — Cannabis
• Tribunal administratif du logement — Travaux majeurs
• Tribunal administratif du logement — La mise en demeure
• Loi encadrant le cannabis — Légis Québec

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

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Julie loue le même quatre et demie du secteur Hull depuis six ans. Un matin de février, elle trouve dans sa boîte aux lettres une lettre de son propriétaire : le loyer passera de 1 050 $ à 1 175 $ au 1er juillet. Découragée, elle appelle une amie, qui lui dit que « de toute façon, on ne peut rien faire ». Elle range la lettre dans un tiroir. Six semaines plus tard, elle apprend qu’en ne répondant pas, elle a accepté l’augmentation au complet. C’est le scénario le plus fréquent, et le plus évitable. Refuser une hausse de loyer au Québec n’est ni compliqué ni risqué, à condition de le faire dans le délai et par écrit.

L’avis de modification : des délais serrés et un contenu obligatoire

Un bail de logement se reconduit automatiquement à son terme, aux mêmes conditions (article 1941 du Code civil du Québec). Pour changer quoi que ce soit — le loyer, la durée, une autre condition —, le locateur doit vous transmettre un avis de modification du bail dans une fenêtre précise (article 1942 C.c.Q.) :

• bail de 12 mois ou plus : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail;
• bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant la fin du bail;
• bail à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois avant la modification proposée;
• bail d’une chambre : entre 10 et 20 jours.

L’avis doit être écrit et indiquer clairement la modification demandée. Pour une hausse, trois formulations sont permises : le nouveau loyer en dollars, la hausse en dollars, ou le pourcentage du loyer en cours.

Depuis le 26 décembre 2024, l’article 1943 C.c.Q., modifié par la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, impose davantage : l’avis doit informer le locataire de ses droits et recours et reproduire le texte prévu au Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement. Depuis le 1er janvier 2026, il doit aussi préciser, s’il y a lieu, la part de la hausse attribuable aux services rattachés à la personne même du locataire, règle qui vise surtout les résidences privées pour aînés. Le modèle d’avis du Tribunal administratif du logement (TAL) contient déjà ces mentions.

Le piège : un avis mal formé ou hors délai peut être écarté, mais attention à la fausse bonne nouvelle. Sans avis valable, le bail se reconduit aux conditions antérieures; vous ne gagnez pas pour autant un droit de partir.

Refuser : un mois pour répondre, et le piège du silence

À la réception de l’avis, vous avez un mois pour aviser votre locateur soit que vous refusez la modification, soit que vous quittez le logement (article 1945 C.c.Q.). Un avis reçu le 15 janvier doit donc recevoir réponse au plus tard le 15 février.

Si vous ne faites rien, vous êtes réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées, augmentation comprise. C’est exactement ce qui est arrivé à Julie. Le silence n’est pas neutre : il vaut consentement.

Il n’existe aucune formule sacramentelle pour refuser : une simple lettre — « je refuse l’augmentation proposée et je demeure dans le logement » — suffit, et le TAL en publie un modèle. Ce qui compte, c’est la preuve de réception : courrier recommandé, remise en main propre avec accusé, ou courriel confirmé. Gardez-en copie.

Refuser n’est pas partir. Le bail se reconduit et vous restez chez vous. C’est ensuite au locateur de bouger : il dispose d’un mois à compter de la réception de votre refus pour demander au Tribunal de fixer le loyer (article 1947 C.c.Q., modifié par la Loi 31 en 2024). S’il laisse passer ce délai, le bail est reconduit de plein droit au loyer antérieur. Dans les faits, beaucoup de locateurs préfèrent négocier plutôt que d’attendre plusieurs mois une audience.

La demande de fixation : ce que le Tribunal regarde vraiment

Le Tribunal ne fixe pas le loyer « au feeling » : il applique les normes du Règlement sur les critères de fixation de loyer, revu à compter du 1er janvier 2026 (article 1953 C.c.Q.). Les critères sont, pour l’essentiel, un pourcentage de base applicable au loyer, la variation des taxes foncières municipales et scolaires, celle des primes d’assurance incendie et responsabilité, un pourcentage de 5 % applicable aux dépenses d’immobilisation de l’année de référence, et les dépenses liées à l’ajout d’un service ou d’une dépendance. Le pourcentage de base découle de la moyenne, sur trois ans, de la variation de l’indice des prix à la consommation du Québec.

Les chiffres publiés par le TAL pour les avis donnés à compter du 1er janvier 2026 sont un pourcentage de base de 3,1 % pour le loyer (contre 4,5 % l’année précédente), 6,7 % pour la part du loyer liée aux services rattachés à la personne du locataire, et 5 % pour les dépenses d’immobilisation. Le Tribunal met en ligne un outil de calcul gratuit qui permet, en entrant les taxes, les assurances et les travaux, d’estimer soi-même la hausse justifiée. C’est l’outil le plus utile pour discuter avec son propriétaire, chiffres en main plutôt que sur impressions.

Cette refonte ne fait pas l’unanimité : les associations de propriétaires jugent le rendement des immeubles sous-évalué, tandis que les groupes de locataires reprochent au régime québécois de rester un contrôle « à la pièce », suspendu au refus de chaque locataire plutôt qu’à un plafond général.

Le piège, ici, est réel. Devant le Tribunal, le locateur n’est plus lié par le montant inscrit dans son avis : il peut réclamer la hausse calculée selon le règlement, qui pourrait dépasser celle qu’il avait d’abord demandée. Évaluez donc sérieusement le dossier avant de refuser une hausse déjà modeste. À l’inverse, en 2024-2025, le délai moyen pour une première audience en fixation frôlait les neuf mois : cette lenteur pèse des deux côtés.

La clause F : quand vous n’avez pas le droit de contester

Il existe une exception importante. L’article 1955 C.c.Q. prive les deux parties du recours en fixation pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle un immeuble nouvellement bâti — ou nouvellement affecté à la location — est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Même règle pour un logement loué par une coopérative d’habitation.

Cette restriction n’est toutefois opposable au locataire que si elle est inscrite au bail, à la section F du formulaire obligatoire, avec la date à laquelle l’immeuble était prêt. Et depuis la Loi 31, pour les baux conclus après le 20 février 2024 visant un immeuble prêt après cette date, le bail doit en plus indiquer le loyer maximal que le locateur pourra exiger durant les cinq ans. Si ces mentions manquent, la restriction ne s’applique pas et vous conservez votre droit de refuser.

Quand la clause F joue, la conséquence est sévère : le locataire qui refuse la modification doit quitter le logement à la fin du bail. Avant de signer le bail d’un immeuble neuf, lisez donc cette section-là en premier.

Une autre porte existe pour les nouveaux locataires : si vous payez plus que le loyer le plus bas des douze mois précédents, vous pouvez faire fixer le loyer, normalement dans les dix jours de la conclusion du bail — ou dans les deux mois si le locateur ne vous a pas remis l’avis obligatoire indiquant l’ancien loyer (article 1950 C.c.Q.). C’est la fameuse section G du bail, trop souvent laissée en blanc.

Ce qu’il faut retenir

1. Vérifiez d’abord la date : l’avis doit vous parvenir entre 3 et 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois ou plus.
2. Vous avez un mois pour répondre. Ne rien faire équivaut à accepter l’augmentation au complet.
3. Refuser par écrit, avec preuve de réception, ne vous oblige pas à déménager : le bail se reconduit et vous restez.
4. Si le locateur ne saisit pas le Tribunal dans le mois suivant votre refus, le bail se reconduit au loyer antérieur.
5. Servez-vous de l’outil de calcul du TAL : devant le Tribunal, la hausse fixée peut dépasser celle qui était demandée.
6. Si la section F du bail est cochée et valablement remplie pour un immeuble de cinq ans ou moins, refuser signifie quitter le logement.

Pour aller plus loin

• Bruit, fumée, moisissures : quand le logement devient invivable
• Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire
• Chats, chiens et baux résidentiels : le droit du logement change de camp
• « Services obligatoires » en résidence pour aînés : la Cour du Québec redonne le choix aux locataires
• Tribunal administratif du logement — Modification d’une condition du bail
• Tribunal administratif du logement — Outil de calcul pour l’augmentation de loyer
• Tribunal administratif du logement — Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer
• Règlement sur les critères de fixation de loyer
• Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement
• Code civil du Québec — Légis Québec

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

L’article Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester est apparu en premier sur Virtulex Avocats.

Dans un immeuble coopératif de Saint-Philippe, en Montérégie, le conseil d’administration ne s’entendait pas sur grand-chose. Une partie de ses membres fermait les yeux depuis des années sur la présence de chats chez une locataire. Une ancienne gestionnaire, elle, en avait décidé autrement : mise en demeure envoyée, procédure entamée devant le Tribunal administratif du logement (TAL) pour faire résilier le bail. Résultat : une décision qui, sous des dehors banals, illustre à merveille l’évolution accélérée du droit québécois du logement en matière d’animaux de compagnie. Elle s’intitule Habitations La Gaillarde c. Martin, rendue le 27 avril 2026 par la juge administrative Anne Mailfait, du bureau de Longueuil du TAL.

Les faits, en bref

La locataire loue un logement des Habitations La Gaillarde depuis 2014. Son bail autorise la présence d’animaux dans son principe, mais renvoie au règlement de l’immeuble, lequel impose une série de conditions : un seul chat par logement, vacciné et opéré; les chiens interdits, sauf preuve médicale d’un handicap nécessitant un chien d’assistance dressé par une école reconnue; poids maximal de 12 à 15 livres pour le chien exceptionnellement toléré; laisse obligatoire; et ainsi de suite.

Madame Martin possédait trois chats. Après une mise en demeure du 14 juillet 2023, elle a accepté de se départir d’un seul, conservant les deux autres. Aucune plainte n’a jamais été formulée contre elle, ni avant, ni après cette mise en demeure. Le témoignage de la représentante de la locatrice — elle-même présidente du conseil d’administration — a d’ailleurs révélé que le recours devant le TAL découlait d’une décision non unanime du conseil, imposée par une ancienne gestionnaire que le Tribunal décrit comme « imbue de son pouvoir ». Quant à Madame Martin, elle a expliqué que ses deux chats sont essentiels à l’équilibre mental de son jeune fils, déposant deux certificats médicaux datés de 2021 et de 2023 — des certificats que le conseil d’administration avait pourtant reçus, mais choisi d’ignorer.

Le Tribunal rejette la demande de résiliation de bail. Mais c’est la façon dont il s’y prend qui mérite qu’on s’y attarde.

Pas de plainte, pas de préjudice, pas de résiliation

Premier motif, le plus classique : en matière de résiliation de bail pour manquement du locataire, l’article 1863 du Code civil du Québec exige la preuve d’un « préjudice sérieux » causé au locateur ou aux autres occupants. Or, la preuve ne révélait aucune plainte, ni avant ni après la mise en demeure. La juge Mailfait rappelle que les craintes hypothétiques ou anticipées — ici, la crainte que le rejet de la demande ne crée un précédent auprès d’autres locataires tentés d’avoir des animaux — ne suffisent pas à établir un préjudice sérieux. Ce défaut de preuve est, dans les mots mêmes du Tribunal, « rédhibitoire à l’accueil de la demande » : la demande de la locatrice était condamnée dès le départ, indépendamment de tout débat sur les chartes.

Voilà un rappel utile, souvent négligé : peu importe ce qu’écrit un bail ou un règlement d’immeuble, un locateur qui souhaite faire résilier un bail à cause d’un animal doit démontrer un préjudice concret — bruit, dommages, plaintes de voisins, insalubrité — et non un simple principe de gestion ou une crainte diffuse de perdre le contrôle sur son immeuble.

Une distinction chat-chien qui sent le règlement mal ficelé

Deuxième motif, plus original : le Tribunal s’interroge sur le caractère potentiellement discriminatoire du règlement de l’immeuble lui-même. Celui-ci permet à un propriétaire de chien d’invoquer un handicap, au sens de l’article 10 de la Charte québécoise, pour obtenir un chien d’assistance — mais ne prévoit aucune ouverture équivalente pour un propriétaire de chat ayant besoin de zoothérapie. La juge se demande, essentiellement, pourquoi un règlement ferait cette distinction entre deux moyens de défense fondés sur un handicap, selon l’espèce animale en cause. La question demeure formellement ouverte dans la décision — le Tribunal n’a pas eu à la trancher pour régler le litige —, mais elle envoie un signal clair aux locateurs qui rédigent ce genre de règlement : une grille de critères sans justification cohérente et neutre risque de se retourner contre son auteur.

La zoothérapie, un moyen de défense de plus en plus reconnu

Troisième motif : la preuve du besoin médical du fils de Madame Martin convainc le Tribunal, qui autorise la présence des deux chats « en vertu des règles jurisprudentielles reconnaissant le droit à ce moyen de défense ». La défense fondée sur la zoothérapie — soit la démonstration qu’un animal répond à un besoin réel de santé physique ou mentale — s’installe donc de plus en plus solidement dans la jurisprudence du TAL comme argument capable de neutraliser une clause d’interdiction ou de restriction.

Liberté et vie privée : le TAL emboîte le pas à un jugement… en appel

C’est le passage le plus marquant de la décision. Alors que les trois motifs précédents suffisaient amplement à rejeter la demande de la locatrice, la juge Mailfait choisit d’aller plus loin. Elle affirme qu’il n’y a pas lieu de « circonscrire le sens et la portée de cette cause à ses faits particuliers » et souscrit intégralement au raisonnement de sa collègue, la juge administrative Suzanne Guévremont, dans Desjardins c. Amilis inc. et SPCA, rendue le 12 mars 2026. Dans cette affaire montréalaise, le TAL avait carrément annulé une clause de bail interdisant les animaux, jugeant qu’une telle interdiction porte atteinte au droit à la liberté (article 1 de la Charte québécoise) et au droit à la vie privée (article 5), parce que le choix de partager son quotidien avec un animal de compagnie est « un acte fondamentalement personnel, révélateur de ses valeurs, de sa sensibilité et de son mode de vie ».

La juge Mailfait reprend et prolonge ce raisonnement avec des accents presque législatifs : elle rappelle que les articles 1855, 1862 et 1863 du Code civil donnent déjà aux locateurs tous les outils nécessaires pour agir en cas de problème réel, que l’article 976 impose aux voisins une tolérance mutuelle, et que la société reconnaît aujourd’hui aux animaux le droit de vivre et d’être protégés de la cruauté. Interdire purement et simplement leur présence dans un logement, écrit-elle, reviendrait à marginaliser les locataires propriétaires d’animaux — à moins que le législateur ne décide un jour de créer deux « communautés distinctes », dont l’une serait réservée aux habitations accueillant des animaux, ce qu’elle présente comme une hypothèse manifestement peu souhaitable.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

Ce qui rend ce jugement singulier, ce n’est pas tant son résultat — la locataire gagne, ce qui n’a rien d’exceptionnel vu la faiblesse de la preuve du préjudice — que la manière dont le Tribunal choisit d’aller bien au-delà de ce qui était strictement nécessaire pour trancher le litige. En droit, on appelle cela un obiter dictum : un commentaire qui n’était pas requis pour décider l’affaire, mais que le tribunal formule tout de même, souvent pour orienter l’évolution future du droit.

Or, le virage amorcé dans Desjardins n’a rien d’une certitude coulée dans le béton. Cette décision fait l’objet d’un appel dûment autorisé par la Cour du Québec le 22 juin 2026 : selon un communiqué officiel de la SPCA de Montréal, l’honorable juge Scott Hugues a jugé que plusieurs questions soulevées dans cette affaire sont sérieuses, nouvelles et d’intérêt général, justifiant la tenue d’un appel. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), qui appuie cette demande d’appel, rappelle d’ailleurs à juste titre que le courant jurisprudentiel dominant continue, pour l’instant, de reconnaître la validité des clauses d’interdiction d’animaux. Autrement dit : la juge Mailfait a choisi d’endosser publiquement, et avec enthousiasme, un précédent qui n’est pas encore définitif — une décision qui traduit une vision assumée du droit comme réalité évolutive, mais qui comporte aussi le risque, si la Cour du Québec infirme Desjardins, de devoir un jour rebrousser chemin.

Le fait que deux juges administratives, dans deux bureaux différents du TAL (Montréal et Longueuil), à environ six semaines d’intervalle, convergent vers la même lecture généreuse des droits à la liberté et à la vie privée n’est cependant pas un pur hasard. Il illustre une tendance de fond : celle d’un tribunal spécialisé de plus en plus réceptif aux arguments fondés sur la Charte québécoise en matière de logement, dans un contexte social où le lien affectif entre l’humain et l’animal de compagnie est de mieux en mieux documenté — et où le législateur, malgré une pétition de 33 157 signatures déposée à l’Assemblée nationale en 2022 et un projet de loi allant dans le même sens (le projet de loi n^o 494, présenté en 2023), n’a toujours pas tranché la question lui-même.

Ce qu’il faut retenir

Pour les locateurs : une interdiction générale et automatique des animaux, appliquée sans égard aux circonstances, devient un pari de plus en plus risqué — surtout devant un locataire de longue date, sans historique de plainte, dont l’animal répond à un besoin réel. Le simple désir de « garder le contrôle » sur l’immeuble ne constitue pas un objectif suffisant pour justifier une atteinte aux droits fondamentaux d’un locataire. Mieux vaut documenter systématiquement tout problème concret plutôt que de se rabattre sur le seul texte du bail, et réviser les règlements internes pour éviter les distinctions arbitraires entre catégories d’animaux qui pourraient paraître discriminatoires.

Pour les locataires : une clause interdisant les animaux demeure présumée valide tant qu’un tribunal ne l’a pas invalidée dans votre propre dossier — cette décision ne donne le feu vert à personne automatiquement. Cela dit, un dossier bien monté peut faire toute la différence : conserver la preuve de l’absence de nuisance, obtenir une documentation médicale sérieuse si l’animal répond à un besoin de santé physique ou mentale, et répondre promptement à toute mise en demeure plutôt que de jouer à l’autruche. Le fardeau de la preuve repose d’abord sur le locateur, qui doit démontrer un préjudice réel — un argument souvent plus solide, et juridiquement moins incertain pour l’instant, que le seul recours aux chartes.

Pour tout le monde : l’appel dans le dossier Desjardins c. Amilis inc. a été entendu le 14 octobre 2026 par la juge Chantal Massé, de la Cour du Québec, avec l’intervention de la SPCA; la décision a été mise en délibéré, sans date annoncée. L’issue de cet appel sera déterminante pour savoir si le virage amorcé par le TAL en 2026 devient la norme, ou s’il s’agit d’un épisode appelé à être corrigé.

Pour aller plus loin

• Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester
• Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire
• « Services obligatoires » en résidence pour aînés : la Cour du Québec redonne le choix aux locataires

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : Habitations La Gaillarde c. Martin, 2026 QCTAL 19315 (Tribunal administratif du logement, bureau de Longueuil, la juge administrative Anne Mailfait, 27 avril 2026) — Consulter la décision sur CanLII

Décision citée : Desjardins c. Amilis inc., 2026 QCTAL 8220 — Consulter la décision sur CanLII (appel autorisé par la Cour du Québec le 22 juin 2026, entendu le 14 octobre 2026 et en délibéré).

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Le 28 novembre 2024, dans le district de Longueuil, un locataire sort de son audience au Tribunal administratif du logement (le TAL) avec, croit-il, une bonne nouvelle. La juge administrative vient de lui dire, textuellement : « Je ne vais pas résilier le bail. Je ne peux pas avec ce que vous avez écrit. » Il gardera son logement, à condition de payer son loyer le premier de chaque mois. Il quitte la salle.

Le 9 janvier 2025, il reçoit par la poste une décision écrite qui résilie son bail et ordonne son expulsion.

Cette contradiction est au cœur de l’affaire Matey c. Pierre-Louis, rendue le 31 juillet 2026 par l’honorable Hélène Maillette, de la Cour du Québec (division administrative et d’appel), district de Longueuil. Le jugement est bref, mais il touche à quelque chose de fondamental : la parole d’un tribunal.

Un bail, des retards, et un texto qui change tout

Les parties sont liées par un bail du 1^er février 2024 au 31 janvier 2025. Le loyer est de 1 000 $ par mois, payable le premier jour du mois.

La locatrice s’adresse au TAL pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement du loyer dû, avec exécution provisoire malgré l’appel. Elle ajoute un second motif : les retards fréquents dans le paiement du loyer.

Avant l’audience, le locataire paie tous les loyers dus. Il ne reste donc que la question des retards fréquents. Le locataire admet les retards, mais il produit un message texte de la locatrice, daté du 1^er février 2024, qui se lit ainsi :

« Bonsoir m. Matey (…). Bien que souvent en retard vous me payez tous les mois pas de probleme de ce cote. (…). Donc faites votre possible pour moi. Ce toujours mieux de s entendre sans chicane (…) » (reproduction intégrale, fautes comprises).

Retards fréquents : la loi exige un préjudice sérieux

Petit détour juridique, en langage simple. Au Québec, un locataire bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux : selon l’article 1936 du Code civil du Québec, « tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi ». Autrement dit, on ne met pas un locataire à la porte parce qu’on en a envie : il faut un motif prévu par la loi.

Le retard de loyer est l’un de ces motifs, mais il est encadré. L’article 1971 C.c.Q. prévoit que « le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement ».

La distinction est capitale. Pour un retard de plus de trois semaines, le retard suffit. Pour des retards fréquents, il faut en plus démontrer un préjudice sérieux pour le propriétaire. Or, c’est exactement là que le texto fait mal : difficile de plaider le préjudice sérieux quand on a soi-même écrit « pas de probleme de ce cote ».

La juge administrative l’a bien vu. Elle indique aux parties qu’elle ne peut ignorer que la locatrice a permis les retards « dans un élan de générosité », et qu’elle ne peut constater de « préjudice sérieux » en présence d’un écrit de la locatrice qui dit, quant aux retards, « pas de problème ».

Ce que la juge a dit séance tenante

La transcription officielle de l’audience est sans équivoque :

« Alors, je vais faire une ordonnance contre vous. Je ne vais pas résilier le bail. Je ne peux pas avec ce que vous avez écrit. D’accord? Mais je vais quand même faire une ordonnance contre vous pour que vous soyez obligé de payer le premier de chaque mois. »

Elle explique ensuite au locataire les conséquences d’un manquement : un jour de retard, un dollar de moins, et c’est une violation de l’ordonnance, laquelle entraîne la résiliation automatique du bail.

Cette façon de faire correspond à l’article 1973 C.c.Q., qui permet au tribunal, plutôt que de résilier immédiatement, d’ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations : « Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. » C’est, en somme, une dernière chance encadrée.

Puis la juge clôt l’audience : « Bien. Alors vous recevrez ma décision par la poste. […] »

Ce qui s’est passé après le départ du locataire

Le jugement d’appel est instructif parce que la Cour du Québec a fait ce qu’il faut faire : elle a lu la transcription et écouté l’enregistrement audio intégral de l’audience.

On y apprend que, juste après l’annonce que la décision suivra par la poste, le locataire quitte la salle. La locatrice, elle, reste. Elle continue de faire valoir qu’elle veut que le locataire parte, qu’elle est stressée, que son cœur va arrêter, qu’elle ne vit pas et ne dort pas. Son fils, qui l’accompagne et doit repartir à l’étranger, demande si l’état de sa mère sera pris en considération. La juge administrative répond : « Je vais réfléchir ». La dernière phrase de la transcription est prononcée par la locatrice : « Je vais mourir. »

Il y a plus. Le 3 décembre 2024 — donc pendant le délibéré —, la locatrice transmet à la juge administrative une lettre, avec copie au locataire, dans laquelle elle accuse celui-ci d’avoir tenu à l’audience des propos « mensongers, vexatoires et choquants » à son égard, et réitère « respectueusement et fermement » sa demande de résiliation de bail.

La Cour du Québec se pose ouvertement la question : la juge administrative a-t-elle oublié ce qu’elle avait dit? A-t-elle regretté son annonce devant la détresse de la locatrice? A-t-elle changé d’idée sur le vu de la lettre reçue pendant le délibéré? Et elle répond, avec bon sens, que le scénario importe peu : le résultat est le même.

Pourquoi c’est une erreur de droit, et pas une simple question d’appréciation

En appel, tout dépend de la nature de la question. Une question de droit s’examine selon la norme de la décision correcte — le tribunal d’appel peut substituer sa propre réponse. Une question de fait, ou mixte de fait et de droit, exige la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante, un seuil beaucoup plus exigeant.

La Cour conclut qu’un juge qui décide par écrit le contraire de ce qu’il a déjà décidé oralement soulève « une question de droit qui revêt une importance capitale pour le système juridique en général ». Elle s’appuie sur l’arrêt Vavilov de la Cour suprême, et rapproche la situation d’autres manquements de nature procédurale, comme le fait de se prononcer au-delà de la demande.

Le raisonnement le plus intéressant est ailleurs. La loi du TAL ne contient aucune disposition équivalente au deuxième alinéa de l’article 334 du Code de procédure civile, qui prévoit qu’en cas de transcription d’un jugement rendu à l’audience, « le dispositif du jugement ne peut être modifié, mais le juge peut en corriger la forme ». Le Code de procédure civile ayant un caractère supplétif — c’est-à-dire qu’il comble les trous —, la Cour applique cette règle au TAL.

La conclusion tombe : la juge administrative « n’a pas que réfléchi à voix haute pendant l’audience »; elle a clairement annoncé sa décision, séance tenante, de rejeter la résiliation, et en a même expliqué les tenants et aboutissants. Elle ne pouvait pas, par la suite, décider du contraire. La Cour s’appuie notamment sur une décision de la Cour supérieure siégeant en appel en matière de protection de la jeunesse, où l’on avait jugé que c’est le jugement prononcé séance tenante qui devait prévaloir sur une version écrite ultérieure divergente.

Résultat : l’appel est accueilli, la décision du TAL est infirmée, et la Cour confirme le droit du locataire au maintien dans les lieux — sous réserve, précise-t-elle, de toute autre cause d’action ayant pris naissance après l’audience du 28 novembre 2024. Il devra payer son loyer le premier jour de chaque mois : exactement ce qui avait été annoncé à l’audience. Le tout, sans frais.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

D’abord, parce qu’elle est humaine des deux côtés. La locatrice n’est pas un spéculateur sans visage : c’est une personne âgée, à la retraite, manifestement à bout de nerfs. Le locataire, lui, avait payé tous ses loyers et s’était fié à un écrit de sa propre locatrice. Il n’y a pas de méchant dans cette histoire, seulement une procédure qui a déraillé.

Ensuite, parce qu’elle touche à quelque chose que les justiciables ressentent viscéralement : la confiance dans la parole du tribunal. Quand un décideur annonce son résultat à l’audience, les parties organisent leur vie en conséquence. Le locataire aurait pu, s’il avait su, contester différemment, produire d’autre preuve, ou simplement chercher un autre logement dans un marché tendu.

Enfin, parce qu’elle illustre un risque réel du délibéré : la communication unilatérale. Une partie qui écrit au tribunal après l’audience, même avec copie à l’autre partie, place le décideur dans une position délicate. Ici, le doute plane, et la Cour du Québec ne le dissipe pas — elle se contente, avec prudence, de dire que peu importe l’explication, le résultat est vicié.

Une nuance s’impose toutefois, par souci d’honnêteté intellectuelle. On pourrait soutenir que tant que le jugement n’est pas signé, un décideur reste maître de son délibéré et peut changer d’avis, surtout s’il réalise qu’il s’apprêtait à commettre une erreur. C’est un argument sérieux, et l’on pourrait ajouter que la loi du TAL ne contient pas elle-même de disposition équivalente à l’article 334 C.p.c. La Cour y répond en rappelant le caractère supplétif du Code de procédure civile, puis en distinguant la réflexion à voix haute d’une décision annoncée : ici, la juge n’a pas exploré une hypothèse, elle a tranché, expliqué et averti. C’est ce caractère définitif, constaté par une transcription attestée par une sténographe officielle, qui fait la différence.

Ce qu’il faut retenir

Pour les locataires. Si une décision écrite contredit ce que le tribunal a annoncé à l’audience, ce n’est pas normal, et ce n’est pas sans recours. Il faut agir vite : en matière de logement, les délais d’appel sont courts. Commandez la transcription et, si possible, l’enregistrement audio de l’audience — c’est exactement ce qui a sauvé le locataire ici.

Pour les propriétaires. Attention à ce que vous écrivez à vos locataires. Un message texte bienveillant sur les retards de paiement peut devenir, un an plus tard, la pièce qui fait échouer votre demande de résiliation. Cela ne veut pas dire qu’il faut jouer à l’autruche ou cesser d’être humain, mais il vaut mieux écrire « j’accepte exceptionnellement un retard ce mois-ci » que d’écrire, comme ici, qu’il n’y a pas de problème de ce côté.

Pour tout le monde. N’écrivez pas au juge pendant le délibéré. Une fois l’audience terminée, le dossier est entre les mains du tribunal. Ajouter une lettre, même sincère, même avec copie à l’autre partie, n’ajoute rien de valable à la preuve et peut fragiliser la décision que vous espérez obtenir. Si un élément nouveau et important survient, la voie correcte est une demande de réouverture d’enquête, avec l’autre partie dûment avisée.

Et une leçon plus large. La retranscription des audiences n’est pas un luxe procédural. Dans ce dossier, sans la transcription et l’audio, il n’y aurait eu que la parole d’un locataire contre une décision écrite signée. Quand les enjeux sont sérieux — et perdre son logement en est un —, la preuve de ce qui s’est réellement dit à l’audience vaut son pesant d’or.

Pour aller plus loin

• Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire
• « Services obligatoires » en résidence pour aînés : la Cour du Québec redonne le choix aux locataires

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

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Matey c. Pierre-Louis, 2026 QCCQ 3539 (Cour du Québec, division administrative et d’appel, district de Longueuil, l’honorable Hélène Maillette, J.C.Q., 31 juillet 2026) — consulter la décision sur CanLII

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En novembre 2023, un surintendant de chantier qui prépare sa retraite repère sur Centris un terrain boisé de 1,3 hectare à Saint-Lucien, près de Drummondville. Son projet est simple et il en parle à tout le monde : y faire construire une maison avec un garage séparé pour profiter d’une retraite tranquille à la campagne. Avant d’acheter, il fait ce que tout acheteur prudent devrait faire : il téléphone à la municipalité. L’inspecteur lui confirme que le terrain est constructible. La courtière du vendeur appelle à son tour le même après-midi et reçoit la même réponse.

La vente est signée le 15 décembre 2023 au prix de 95 000 $. Le lundi suivant, l’acheteur rappelle l’inspecteur pour obtenir son permis de construction. Cette fois, l’inspecteur a accès à tous ses outils informatiques et convoque l’acheteur à son bureau deux jours plus tard. Verdict : dans ce secteur, il faut une superficie minimale de huit hectares pour construire. Le terrain en fait 1,3. Aucune maison ne s’y élèvera jamais.

Dans Côté c. Succession de Dionne, 2026 QCCS 3038, rendu le 20 août 2026 par l’honorable Mark Phillips de la Cour supérieure (district de Drummond), le Tribunal annule la vente, condamne la municipalité à 20 000 $ de dommages et libère la courtière. Le jugement est une véritable leçon sur ce que les juristes appellent le vice de consentement.

Les faits en bref

Le vendeur n’était pas un promoteur : il agissait comme liquidateur de la succession de sa tante, qui possédait ce terrain. Il ne le connaissait pas et ne s’est jamais prononcé sur la possibilité d’y construire. La courtière avait préparé la fiche Centris sans toutes les informations habituelles, parce que les bureaux de la municipalité étaient fermés pour cause de déménagement. Quant à l’inspecteur, il a reconnu à l’audience qu’il aurait dû s’abstenir de toute déclaration ce jour-là, faute d’avoir accès à ses outils. Mais, écrit le juge, « manifestement, il voulait se montrer rassurant ».

L’acte de vente contenait par ailleurs une clause que l’on retrouve dans presque tous les actes notariés au Québec : l’acheteur déclare prendre l’immeuble « dans l’état où il se trouve » et « avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur ».

L’erreur, un vice de consentement : ce que dit le Code civil

Un contrat repose sur le consentement des parties. Si ce consentement est donné sur la base d’une fausse croyance, la loi permet, à certaines conditions, de faire annuler le contrat. C’est ce qu’on appelle un vice de consentement. L’article 1400 du Code civil du Québec reconnaît trois formes d’erreur qui vicient le consentement : l’erreur sur la nature du contrat (je croyais louer, j’ai acheté), l’erreur sur l’objet de la prestation (je croyais acheter le lot 12, c’était le lot 13) et, la plus fréquente, l’erreur sur « tout élément essentiel qui a déterminé le consentement ».

C’est ce troisième cas qui s’applique ici. Trois précisions importantes ressortent du jugement.

Premièrement, l’élément essentiel doit avoir été connu de l’autre partie ou évident dans les circonstances. On ne peut pas annuler une vente parce qu’on nourrissait secrètement un projet que le vendeur ignorait. Ici, l’acheteur avait dit à tout le monde, y compris au vendeur pendant deux heures de recherche de bornes, qu’il voulait bâtir sa maison. Personne n’a contesté que la constructibilité était l’élément déterminant.

Deuxièmement, il faut distinguer l’erreur « simple » de l’erreur provoquée par le dol (une tromperie) ou par la crainte (une menace). Quand personne n’a menti, on parle d’erreur simple. La distinction n’est pas théorique : elle détermine ce que la victime peut réclamer. Nous y reviendrons.

Troisièmement, le deuxième alinéa de l’article 1400 pose une limite : « L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. » Autrement dit, celui qui s’est trompé par négligence grossière ne sera pas secouru par les tribunaux.

La clause « j’ai vérifié moi-même » ne sauve pas le vendeur

Le vendeur a d’abord plaidé que la clause de l’acte de vente, par laquelle l’acheteur déclarait avoir vérifié lui-même la conformité du terrain à son projet, fermait la porte à toute action. Il s’appuyait sur une jurisprudence qui donne effet à ce type de clause, alors qu’un autre courant n’y voit qu’une « clause de style » sans portée réelle.

Le juge Phillips fait une distinction que tout acheteur et tout vendeur devraient connaître. Cette jurisprudence concerne surtout l’article 1725 C.c.Q., c’est-à-dire la garantie du vendeur contre les « limitations de droit public » (zonage, règlements, servitudes administratives). C’est un recours fondé sur les règles de la vente. L’action en nullité pour erreur, elle, repose sur le droit commun des contrats. Ce sont « deux actions conceptuellement distinctes » et le choix appartient au demandeur. Or, en matière de nullité pour erreur, la jurisprudence et la doctrine s’accordent : une telle clause n’empêche pas l’action.

Le Tribunal réserve toutefois un cas : celui de l’acheteur qui achète expressément « à ses risques et périls », en renonçant à toute garantie et en acceptant consciemment le risque. Celui-là ne pourra plus invoquer l’erreur, sauf s’il y a eu dol. Il y a donc une marge entre une clause de style et une véritable acceptation du risque.

Une erreur excusable?

Le vendeur a ensuite plaidé que l’acheteur, un homme de métier qui connaissait les règles de zonage, avait commis une erreur inexcusable en se contentant d’une conversation téléphonique, sans exiger d’écrit.

Le jugement rappelle comment les tribunaux abordent cette question. L’erreur inexcusable suppose « une négligence d’une certaine gravité », appréciée selon les circonstances concrètes et en tenant compte de l’âge, de l’expérience et de la position des parties. La notion doit être interprétée restrictivement, parce qu’à trop l’élargir, plus aucune erreur ne pourrait être invoquée : après coup, on sait toujours qu’une précaution de plus aurait évité le problème. Et c’est à celui qui invoque l’erreur inexcusable d’en faire la preuve.

Ici, l’acheteur savait qu’il fallait vérifier, et il a vérifié : il a appelé la municipalité et la courtière, et il a reçu deux réponses affirmatives. L’absence de confirmation écrite ne change pas la conclusion. L’erreur n’était pas inexcusable. La vente est annulée.

Vendeur de bonne foi : la vente tombe, mais pas de dommages

C’est ici que la distinction entre erreur simple et dol prend tout son sens. Quand un contrat est annulé, l’article 1422 C.c.Q. prévoit qu’il est « réputé n’avoir jamais existé » et que chacun restitue à l’autre ce qu’il a reçu. Le vendeur redevient propriétaire du terrain et rembourse les 95 000 $.

Mais comme il s’agit d’une erreur simple et que le vendeur était de bonne foi, l’acheteur ne peut lui réclamer aucun dommage. Le jugement en tire plusieurs conséquences concrètes :

• les intérêts sur le prix de vente ne courent qu’à compter du jugement, et non depuis la vente;
• les taxes municipales payées par l’acheteur restent à sa charge : ce sont des dépenses liées à la jouissance du bien;
• les honoraires d’architecte et la papeterie sont refusés, faute de preuve d’un dommage réel;
• le ponceau installé pour des raisons de sécurité (3 391,76 $) est remboursé, parce que le vendeur en profitera après la restitution;
• les frais du notaire pour la rétrocession sont partagés à parts égales;
• la commission de 6 553,58 $ versée à la courtière n’a pas à être remboursée : contractuellement, elle était due que la vente soit consommée ou non.

Autrement dit, le vendeur de bonne foi subit l’annulation d’une vente qu’il voulait conclure, mais il n’est pas puni pour une erreur qu’il n’a pas causée.

La municipalité paie pour son inspecteur

Une municipalité répond des fautes de ses employés comme n’importe quel employeur. Les fonctionnaires municipaux ont une « obligation de bien renseigner » les citoyens qui s’adressent à eux, et une municipalité peut être tenue responsable des mauvais renseignements qu’ils fournissent. Il ne s’agit pas d’une obligation de résultat, mais d’une obligation de moyens, appréciée selon les circonstances et les ressources de la municipalité.

La municipalité soutenait que l’inspecteur avait émis des réserves. Le Tribunal a retenu la version contraire, en s’appuyant sur un raisonnement de gros bon sens : deux personnes raisonnables, lors de deux appels distincts, ont compris que le terrain était constructible, sans réserve. S’il y avait eu la moindre hésitation, elles auraient creusé davantage. « Un préposé bien intentionné mais imprudent a communiqué une information erronée qui a été comprise comme étant fiable. » La municipalité est condamnée à 20 000 $ pour troubles et inconvénients, le projet de retraite de l’acheteur ayant été « subitement compromis ».

La courtière s’en tire, faute de preuve d’expertise

L’acheteur reprochait aussi à la courtière du vendeur de l’avoir mal renseigné, en invoquant notamment le règlement de déontologie qui oblige un courtier à vérifier les renseignements qu’il fournit au public. La municipalité appuyait cette position.

Le Tribunal rejette néanmoins le recours contre la courtière, pour une raison de preuve : pour établir qu’un professionnel a commis une faute, il faut normalement démontrer, par une expertise, quelle est la norme de conduite d’un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Cette preuve n’a pas été faite. Le juge ajoute que, de toute façon, l’acheteur ne s’est pas fié à la fiche Centris : il a fait sa propre vérification auprès de la municipalité. Même fautive, la conduite de la courtière n’aurait pas été la cause du dommage.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

D’abord parce qu’elle remet les pendules à l’heure sur une clause omniprésente. La déclaration « j’ai vérifié moi-même auprès des autorités compétentes » figure dans la quasi-totalité des actes de vente immobilière. Beaucoup de vendeurs croient qu’elle les met à l’abri. Ce jugement confirme qu’elle ne fait pas obstacle à une action en nullité pour erreur, sauf si l’acheteur a véritablement acheté à ses risques et périls. Il faut dire que la question n’est pas entièrement tranchée : le jugement lui-même reconnaît deux courants jurisprudentiels sur la portée de cette clause dans le cadre de la garantie contre les limitations de droit public. La solution retenue ici tient au fait que l’acheteur a choisi la voie de l’erreur plutôt que celle de la garantie.

Ensuite parce qu’elle illustre la mécanique complète du vice de consentement, du principe jusqu’aux dollars : ce qui rend l’erreur recevable, ce qui la rend inexcusable, ce qu’on obtient contre un vendeur de bonne foi (la nullité, rien de plus) et vers qui se tourner pour les dommages (celui qui a commis une faute).

Enfin parce qu’elle rappelle qu’un renseignement verbal d’un fonctionnaire municipal engage la municipalité. Le Tribunal a considéré qu’un citoyen qui appelle la municipalité et reçoit une réponse claire agit raisonnablement, même sans écrit. Position favorable aux citoyens, mais à manier avec prudence : dans une affaire semblable citée par le juge, c’est précisément une confirmation écrite qui avait fondé la responsabilité de la ville.

Ce qu’il faut retenir

Si vous achetez un terrain pour y construire. Dites-le clairement au vendeur et à son courtier, idéalement par écrit dans l’offre d’achat : c’est ce qui fera de la constructibilité un « élément essentiel » connu de l’autre partie. Obtenez une confirmation écrite de la municipalité (et de la MRC, si la question relève d’elle) avant de signer. Ce jugement a été favorable à l’acheteur malgré l’absence d’écrit, mais chaque dossier se joue sur sa preuve. Mieux encore : faites de la constructibilité une condition expresse de l’offre.

Si vous vendez. La clause standard de l’acte notarié ne vous immunise pas contre une action en nullité. Si vous ignorez tout du terrain, dites-le, et si vous voulez vraiment que l’acheteur assume le risque, faites-le stipuler expressément : une vente « à ses risques et périls », sans garantie, ce n’est pas la même chose qu’une clause de style.

Si vous comptez poursuivre un professionnel. Une faute de courtier, de notaire ou d’inspecteur ne se prouve pas seulement avec des reproches : il faut, sauf exception, une expertise établissant la norme de conduite. Sans cette preuve, le recours risque d’échouer même si les faits paraissent parlants.

Si un fonctionnaire vous renseigne. Notez la date, l’heure et le nom de la personne, puis demandez une confirmation par courriel. Ce réflexe coûte cinq minutes et peut valoir des dizaines de milliers de dollars.

Pour aller plus loin

• Annuler un contrat : les vrais délais de rétractation au Québec
• Un mort dans la maison, un acheteur qui l’ignore : qui doit parler?
• Promesse de vente non respectée : la Cour d’appel refuse de forcer l’acheteur à consigner le prix avant procès

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Côté c. Succession de Dionne, 2026 QCCS 3038 (Cour supérieure, district de Drummond, l’honorable Mark Phillips, J.C.S., 20 août 2026) — consulter la décision sur CanLII

L’article Terrain non constructible : la vente est annulée, mais qui paie la note? Leçons sur l’erreur et le vice de consentement est apparu en premier sur Virtulex Avocats.

Au Québec, quiconque a fait rénover sa maison a peut-être déjà entendu cette menace, lancée au détour d’une facture contestée : « Si vous ne payez pas, je mets une hypothèque sur votre maison. » Ce n’est pas une figure de style. La loi permet effectivement à un entrepreneur, à un sous-traitant, à un fournisseur ou à un professionnel impayé de grever l’immeuble sur lequel il a travaillé, sans le consentement du propriétaire et sans jugement préalable. C’est un outil puissant. Mais c’est aussi un outil encadré par des délais si stricts qu’un retard de quelques jours suffit à le faire disparaître.

C’est exactement ce qu’illustre le jugement 6967337 Canada inc. c. Habitations Darveau inc., 2026 QCCS 2415, rendu le 2 juillet 2026 par la juge Eleni Yiannakis de la Cour supérieure, district de Terrebonne. Résumé en une phrase par la juge elle-même : aucune des formalités de conservation n’a été remplie à temps, et « Ce défaut est fatal. »

Les faits : des rénovations « en famille » qui tournent mal

Le contexte est peu banal. L’entrepreneur, qui était alors en couple avec la fille de la personne qui détient la société propriétaire de la maison, y a effectué des rénovations dans le but d’y habiter, puis de l’acheter. Il y a vécu de juillet 2022 à juillet 2025. Le couple s’est séparé, l’entrepreneur n’avait pas les moyens d’acheter la maison, et celle-ci a été vendue le 18 août 2025 à un couple qui n’avait aucun lien avec les parties.

Le 12 septembre 2025, soit après la vente, l’entrepreneur inscrit au registre foncier une hypothèque légale de plus de 229 950 $. L’ancienne propriétaire, qui s’était engagée dans l’acte de vente à livrer un titre clair et à payer toute rénovation impayée, s’adresse à la Cour supérieure pour faire radier cette inscription. L’entrepreneur résiste jusqu’à l’audience du 19 juin 2026, en déposant sa défense et une demande reconventionnelle de 229 950 $ la veille, soit six mois après l’échéance prévue au protocole de l’instance.

L’hypothèque légale de la construction, à quoi ça sert?

Une hypothèque, c’est une garantie qui permet à un créancier de se faire payer sur la valeur d’un bien, avant les autres créanciers, si la dette n’est pas acquittée. La plupart des hypothèques sont « conventionnelles » : on les signe chez le notaire, par exemple avec la banque qui finance l’achat d’une maison. L’hypothèque légale de la construction, elle, est accordée directement par la loi (articles 2724 et 2726 du Code civil du Québec). Elle naît automatiquement, du seul fait des travaux, sans contrat d’hypothèque ni signature du propriétaire.

Sa raison d’être est simple : les travaux incorporés à un immeuble en augmentent la valeur, et ceux qui ont créé cette valeur doivent pouvoir s’y payer en priorité. Comme le rappelle le jugement en reprenant une décision antérieure, ces droits existent pour protéger des intervenants de la construction qui, autrement, « n’auraient pas nécessairement le pouvoir économique de se protéger contractuellement ». Elle profite seulement aux personnes que la loi énumère : architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur et sous-entrepreneur. Et elle prend rang avant toutes les autres hypothèques publiées, y compris celle de la banque, pour la plus-value apportée à l’immeuble (article 2952 C.c.Q.).

La contrepartie de ce privilège est sévère. La Cour d’appel l’a affirmé dans Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp., 2016 QCCA 620, et la juge Yiannakis le répète : cette hypothèque « demeure exceptionnelle et de droit strict ». Autrement dit, on l’interprète restrictivement, et chaque formalité compte.

Le mode d’emploi : deux délais, aucune seconde chance

L’article 2727 C.c.Q. organise la vie de l’hypothèque en trois temps, tous calculés à partir d’un même point de départ : la fin des travaux.

• Pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux, l’hypothèque existe même si elle n’est inscrite nulle part.
• Pour la conserver au-delà de ces 30 jours, le créancier doit, avant leur expiration, inscrire au registre foncier un avis qui désigne l’immeuble et indique le montant réclamé, et faire signifier cet avis au propriétaire.
• Dans les six mois de la fin des travaux, il doit soit intenter et publier une action en justice contre le propriétaire, soit inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (l’avis formel qui annonce, par exemple, une vente sous contrôle de justice). À défaut, l’hypothèque s’éteint.

Ces délais sont des délais de déchéance : leur expiration éteint le droit lui-même, pas seulement le droit de poursuivre. Contrairement à un délai de procédure ordinaire, le tribunal n’a aucun pouvoir de les prolonger. Dans notre affaire, l’avocat de l’entrepreneur a tenté de plaider l’impossibilité d’agir (avocat en arrêt de travail, confusion avec un autre dossier entre les mêmes parties). Argument jugé irrecevable « à sa face même » : on ne relève personne d’un délai de déchéance.

La « fin des travaux » : le nerf de la guerre

Puisque tout se calcule à partir de la fin des travaux, c’est souvent là que se joue le litige. L’entrepreneur a intérêt à la repousser le plus loin possible; le propriétaire, à l’avancer. Selon l’article 2110 C.c.Q., la fin des travaux survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir à l’usage auquel on le destine. La Cour d’appel a précisé, dans Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275, qu’en l’absence de plans et devis, ou lorsque le contrat manque de précision, c’est le critère de l’ouvrage en état de servir qui devient déterminant, « même si des travaux restent à exécuter », et que la question est pour l’essentiel une affaire de faits.

L’entrepreneur soutenait que les travaux n’étaient toujours pas terminés quand il a quitté la maison. La juge rejette cette prétention. Les photos de mise en vente affichées en avril 2025 montraient une maison rénovée et habitable; hormis une moulure de 1 500 $ à installer (0,6 % du montant réclamé, note-t-elle), la maison pouvait servir à son usage. Même en retenant la date la plus favorable à l’entrepreneur, le 31 juillet 2025, son avis inscrit le 12 septembre l’a été, selon le calcul du tribunal, 42 jours plus tard. Premier délai raté. Quant au délai de six mois, aucun préavis n’a été inscrit et la demande reconventionnelle n’est arrivée qu’en juin 2026, onze mois après la fin des travaux. Deuxième délai raté. La juge ajoute d’ailleurs, en s’appuyant sur la doctrine, que l’action qui conserve l’hypothèque doit demander la reconnaissance de celle-ci, ce que la demande reconventionnelle ne faisait pas.

Une petite moulure ne prolonge donc pas un chantier. C’est une leçon de gros bon sens : on ne garde pas une hypothèque « en vie » en laissant traîner une finition mineure.

Combien l’hypothèque garantit-elle vraiment?

Autre malentendu fréquent : l’hypothèque légale ne garantit pas nécessairement le prix du contrat. Elle garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux (article 2728 C.c.Q.). Dans Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217, la Cour d’appel explique que cette plus-value se mesure en comparant la valeur de l’immeuble avant et après les travaux, au moment de la fin des travaux. L’exécution des travaux fait présumer une plus-value équivalente à leur valeur, mais cette présomption peut être renversée : des travaux coûteux n’augmentent pas toujours la valeur marchande d’un immeuble.

Et qu’en est-il du sous-traitant, du fournisseur ou du professionnel qui n’a pas signé de contrat avec le propriétaire? Il ne peut faire valoir l’hypothèque que pour les travaux, matériaux ou services fournis après avoir dénoncé son contrat par écrit au propriétaire (l’ouvrier en est dispensé). Dans Produits forestiers D&G ltée c. Structures MH inc., 2022 QCCA 970, la Cour d’appel rappelle que cette dénonciation permet au propriétaire d’éviter de voir son bien grevé et de retenir les sommes nécessaires sur ce qu’il doit à l’entrepreneur général. Elle doit être écrite, préciser l’objet et le prix du contrat, et émaner du sous-traitant lui-même. La Cour reconnaît toutefois des exceptions, par exemple lorsqu’il y a confusion quant à l’identité du propriétaire ou lorsque celui-ci prend une part active à la conduite des travaux (Martin FFP inc. c. 9034-3948 Québec inc., 2021 QCCA 667).

Ce que la Cour n’a pas eu à trancher

Deux questions intéressantes restent en suspens dans cette affaire. D’abord, l’hypothèque n’existe qu’à raison des travaux « demandés par le propriétaire » (article 2726 C.c.Q.). Or, l’entrepreneur rénovait une maison qu’il habitait et espérait acheter, et le jugement mentionne un autre litige entre les mêmes parties pour du loyer impayé. Depuis l’arrêt Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132, rendu sous l’ancien Code, on sait qu’en règle générale le locataire qui effectue des travaux sur les lieux loués n’engage pas le propriétaire. Le jugement ne dit pas quel était le statut exact de l’entrepreneur dans la maison, mais la question se posait. La société propriétaire avait-elle vraiment demandé ces travaux? Le tribunal ayant tranché sur la seule base des délais de conservation, il n’a pas eu à examiner cette question.

Ensuite, l’hypothèque a été inscrite après la vente de la maison à des acheteurs de bonne foi. Le texte du Code laisse entendre qu’une hypothèque qui « subsiste » sans publication pendant 30 jours peut encore être inscrite dans ce délai, même si l’immeuble a changé de mains. C’est précisément ce que la Chambre des notaires du Québec dénonçait dans son Rapport du Groupe d’experts sur l’hypothèque légale de la construction (2021), qui recommandait notamment de restreindre cette possibilité lorsque l’immeuble est vendu à un tiers, en faisant courir le délai d’inscription à compter de la publication d’un avis de préinscription de la vente. À ce jour, à notre connaissance, aucune réforme n’a été adoptée.

Le maintien abusif d’une hypothèque se paie

Le volet le plus instructif du jugement est peut-être celui de l’abus. L’article 51 du Code de procédure civile permet de sanctionner une procédure manifestement mal fondée. Ici, depuis mars 2026, l’ancienne propriétaire avait avisé l’entrepreneur, autorités à l’appui, que ses délais étaient expirés. Il a tout de même forcé la tenue de l’audience, en soutenant que sa simple « réponse » (l’ancienne comparution) à la demande en radiation équivalait au préavis ou à l’action exigés par la loi. Position que la juge qualifie d’« insoutenable », sans aucune autorité à l’appui, et d’approche « tout simplement abusive ».

Résultat : radiation ordonnée, maintien de l’inscription déclaré abusif, et condamnation à payer 8 000 $ pour les honoraires engagés (la facture totalisait 10 522,92 $), plus les frais de justice. La juge souligne que l’audience aurait clairement pu être évitée par une radiation volontaire, « le tout sans préjudicier le droit » de l’entrepreneur de poursuivre pour les sommes qu’il dit lui être dues. Ce n’est pas un cas isolé : dans Bergeron c. 9099-5374 Québec inc. (Gestion LMS), 2012 QCCS 4739, la Cour supérieure avait déjà jugé que l’inscription d’une hypothèque de plus de 217 000 $, pour des travaux d’une valeur d’à peine 20 000 $, ne s’expliquait que par une volonté de mauvaise foi d’intimider les propriétaires et de nuire à leur crédit.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

Parce qu’elle remet chaque chose à sa place. L’hypothèque légale n’est qu’une garantie, un accessoire de la créance (article 2661 C.c.Q.). La perdre ne fait pas disparaître la dette : la juge prend soin de préciser que la réclamation en argent de l’entrepreneur est en principe indépendante du sort de l’hypothèque. Elle ne se prononce pas sur le sort de la demande reconventionnelle, produite en retard; mais en principe, une telle réclamation peut suivre son cours, sans garantie sur la maison, comme celle de n’importe quel créancier ordinaire. Ce qui est sanctionné, ce n’est pas d’avoir réclamé, c’est d’avoir maintenu une charge sur la maison d’autrui alors que la loi l’avait éteinte, en multipliant au passage les retards de procédure.

Soyons justes envers les entrepreneurs : le régime est exigeant, parfois piégeant, et plusieurs sont de bonne foi lorsqu’ils ratent un délai. À l’inverse, les associations de consommateurs et la Chambre des notaires soulignent depuis des années que des propriétaires peuvent se retrouver à payer deux fois, quand l’entrepreneur général encaisse leur paiement sans payer ses sous-traitants. Le débat sur une réforme reste ouvert. En attendant, la règle est connue de tous, et elle ne pardonne pas.

Ce qu’il faut retenir : conseils pratiques

Pour les entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs.

• Notez la date de fin des travaux dès qu’elle survient, et calculez vos deux échéances (30 jours et six mois) le jour même. N’attendez pas d’avoir épuisé la négociation : on peut inscrire son avis et continuer de discuter.
• Faites signifier l’avis d’hypothèque au propriétaire et vérifiez au registre foncier qui est le propriétaire au moment de l’inscription, la désignation exacte du lot et les copropriétaires éventuels.
• Si vous n’avez pas de contrat direct avec le propriétaire, dénoncez votre contrat par écrit au propriétaire dès le début du chantier, avec l’objet du contrat et son prix : votre hypothèque ne couvre que les travaux, matériaux ou services fournis après cette dénonciation (article 2728 C.c.Q.).
• Inscrivez un montant honnête et justifié par des factures. Une hypothèque gonflée vous expose à la radiation et à une condamnation à des dommages.
• Si un délai est raté, consentez à la radiation et poursuivez pour votre créance. S’entêter coûte cher.

Pour les propriétaires.

• Lorsque l’entrepreneur exige des acomptes, il doit d’abord vous remettre l’état des sommes payées et dues à ses sous-traitants et fournisseurs (article 2122 C.c.Q.) : exigez-le, et conservez toutes les dénonciations reçues.
• Retenez sur le prix les sommes nécessaires pour payer les sous-traitants qui vous ont dénoncé leur contrat, jusqu’à la remise de quittances (article 2123 C.c.Q.). Les notaires recommandent souvent de garder une retenue jusqu’à l’expiration des 30 jours suivant la fin des travaux.
• Documentez la fin des travaux : photos datées, courriels, réception de l’ouvrage. C’est souvent la preuve décisive.
• Si aucune action n’a été publiée et aucun préavis inscrit dans les six mois suivant la fin des travaux ou l’inscription (selon la date la plus tardive), la radiation peut être demandée directement à l’Officier de la publicité foncière, sans aller devant le tribunal, selon la procédure prévue à l’article 3061 C.c.Q., la réquisition devant être signifiée aux créanciers au moins 10 jours avant sa présentation (le Registre foncier du Québec l’explique). Le propriétaire peut aussi demander au tribunal de substituer à l’hypothèque une autre sûreté suffisante, comme un dépôt ou un cautionnement (article 2731 C.c.Q.).

Pour les acheteurs d’une maison récemment construite ou rénovée. Selon le texte du Code, une hypothèque pourrait encore être inscrite dans les 30 jours suivant la fin des travaux, même après votre achat. Demandez au vendeur quand et par qui les travaux ont été faits, faites inscrire dans l’acte de vente une déclaration et un engagement de sa part, et discutez avec votre notaire d’une retenue de fonds. C’est ce type de clause qui, ici, a donné à l’ancienne propriétaire l’intérêt pour demander elle-même la radiation, ce qui a épargné le gros du litige aux nouveaux propriétaires.

Pour aller plus loin

• Chantier abandonné : vos recours quand le contrat n’est pas respecté
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• Promesse de vente non respectée : la Cour d’appel refuse de forcer l’acheteur à consigner le prix avant procès
• Éducaloi : Engager un entrepreneur en rénovation

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : 6967337 Canada inc. c. Habitations Darveau inc., 2026 QCCS 2415 (Cour supérieure, district de Terrebonne, 2 juillet 2026, l’honorable Eleni Yiannakis, j.c.s.; dossier 700-17-021955-256).

L’article Hypothèque légale de la construction : inscrite trop tard, une hypothèque de 230 000 $ radiée et 8 000 $ à payer est apparu en premier sur Virtulex Avocats.

Un homme emménage avec son épouse dans une résidence privée pour aînés de Sainte-Julie. Il est autonome, il tient à faire lui-même son ménage et à laver sa propre literie. Mais son bail lui impose ces deux services, pour un peu plus de 100 $ par mois, avec une mention sans équivoque dans la grille de services : « obligatoires dans le loyer » et « le locataire ne peut enlever ces services ». On lui facture aussi 75 $ de plus par mois parce que sa conjointe habite avec lui. Cinq mois après son arrivée, il écrit à la résidence pour mettre fin aux services de ménage et de literie. Refus. Il s’adresse alors au Tribunal administratif du logement (le TAL), qui lui répond, en substance, que ce n’est pas de son ressort et qu’il devrait plutôt se plaindre au Commissaire aux plaintes du réseau de la santé.

Trois ans plus tard, la Cour du Québec lui donne raison sur l’essentiel dans Pettigrew c. 6985467 Canada inc. (Résidences Soleil Manoir Sainte-Julie), 2026 QCCQ 3582 (10 août 2026, l’honorable Daniel Lévesque), la Cour infirme la décision du TAL, conclut à la nullité des clauses contestées et condamne la résidence à rembourser plus de 8 500 $. Le jugement a vite fait les manchettes : c’est la première fois que la Cour du Québec se prononce sur la prétendue « pérennité » des services inclus dans un bail de résidence pour aînés.

Les faits en bref

Le bail est signé le 3 mars 2022 et prend effet le 1^er juillet 2022, puis se renouvelle d’année en année. La locatrice exploite une résidence privée pour aînés (une « RPA ») : un immeuble locatif destiné principalement aux personnes de 65 ans et plus, qui offre en plus du logement divers services (repas, sécurité, assistance personnelle, entretien). Pour porter ce nom, une RPA doit détenir une certification gouvernementale qui l’oblige à offrir certains services selon sa catégorie.

Plutôt que d’utiliser uniquement le formulaire obligatoire prévu par la loi (l’« annexe 6 » du règlement sur les formulaires de bail obligatoires), la résidence annexe sa propre « grille des services ». C’est dans cette grille maison que les services de literie (une fois par semaine) et d’entretien ménager (deux fois par mois) sont déclarés obligatoires, et que figure le supplément de 75 $ pour une deuxième occupante.

Le 12 décembre 2022, monsieur Pettigrew avise par écrit la résidence qu’il ne veut plus de ces deux services. La résidence continue de les facturer. Le locataire saisit le TAL en mai 2023. Le 14 octobre 2025, le TAL rejette toutes ses demandes. Le locataire obtient la permission d’en appeler à la Cour du Québec en juin 2026.

Première erreur : le TAL ne pouvait pas se déclarer incompétent

Le TAL avait conclu qu’il pouvait uniquement vérifier si les services étaient bien rendus, mais pas décider si la résidence avait le droit de les rendre obligatoires. Pour cela, il renvoyait le locataire au Commissaire aux plaintes et au Protecteur des usagers.

La Cour du Québec y voit une erreur de droit fondamentale. Ces organismes n’ont aucun pouvoir contraignant : ils formulent des recommandations que l’établissement est libre de suivre ou non. Ils ne peuvent condamner personne ni ordonner un remboursement. Renvoyer le locataire vers eux, c’est le laisser sans aucun forum capable de trancher son différend. Le juge Lévesque parle d’un « vide juridictionnel » qui « constitue en soi un déni de justice ».

La compétence du TAL est d’ailleurs très large : il tranche, à l’exclusion de tout autre tribunal, toute demande relative au bail d’un logement, et le Code civil précise que ses règles régissent aussi les « services offerts par le locateur qui se rattachent à la personne même du locataire ». Le ménage et la literie prévus au bail d’une RPA sont précisément de tels services.

Le jugement met le doigt sur la source de la confusion : le TAL a mélangé deux relations distinctes. D’un côté, les obligations de la résidence envers l’organisme qui la certifie (elle doit offrir certains services). De l’autre, le contrat avec son locataire. Le règlement sur la certification ne dit nulle part que les locataires sont tenus d’acheter ces services.

Deuxième erreur : un service accepté à la signature n’est pas figé pour la vie

C’est le cœur du jugement. La thèse de la résidence, retenue implicitement par le TAL : le panier de services convenu à la signature se « cristallise » et se reconduit tel quel à chaque renouvellement. Le locataire ne pourrait jamais le réduire, quels que soient l’évolution de ses besoins, sa satisfaction ou ses moyens. Sa seule porte de sortie serait de déménager. La Cour refuse cette lecture pour plusieurs raisons.

D’abord, la Cour observe que le contrat qui lie un résident à une RPA a une double nature : c’est un bail, mais c’est aussi, dans les faits, un contrat de service au sens du Code civil. Or, l’une des caractéristiques essentielles du contrat de service, c’est que le client peut y mettre fin unilatéralement, sans avoir à prouver une faute ni à se justifier (article 2125 du Code civil du Québec). Une telle qualification emporterait donc une conséquence importante, et rien dans le Code n’exclut clairement la portion « services » d’un bail de RPA de cette règle.

Ensuite, et c’est le fondement principal de la décision, l’article 1900 du Code civil déclare « sans effet » toute clause limitant le droit du locataire « d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient ». Une clause qui oblige un locataire à recevoir le ménage et la literie de sa résidence, et de personne d’autre, y compris lui-même ou un membre de sa famille, limite précisément ce droit. Elle est donc nulle dès que le locataire l’invoque.

Le juge ajoute une considération rarement exprimée aussi clairement en matière de logement : les services d’une RPA touchent « aux aspects les plus intimes de la vie quotidienne ». L’insatisfaction à l’égard du ménage, des repas ou des soins d’hygiène est souvent subjective et difficile à prouver, mais elle affecte réellement la dignité et l’autonomie de la personne. Priver un aîné du droit de décider de ces aspects pendant toutes les années de son bail pourrait, selon la Cour, renforcer un sentiment d’impuissance lié à ce que la doctrine décrit comme une relation d’infantilisation des personnes âgées. La Cour rattache son analyse à l’article 48 de la Charte des droits et libertés de la personne, qui protège toute personne âgée contre l’exploitation.

Enfin, la Cour s’appuie sur un signal clair du législateur. Depuis le 15 décembre 2022, le Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés interdit expressément à l’exploitant d’exiger qu’un service soit retenu comme condition à la conclusion du bail : le choix des services doit être laissé « à l’entière discrétion » de la personne. Entré en vigueur après la signature du bail de monsieur Pettigrew, ce règlement ne s’applique pas rétroactivement à son dossier, mais il désavoue l’argument, parfois retenu par le TAL, voulant que la rentabilité de la résidence justifie d’imposer des services.

Résultat : le locataire avait le droit de cesser de recevoir ces services à compter du 1^er janvier 2023. La résidence doit lui rembourser 5 059,62 $ perçus depuis cette date jusqu’au 30 avril 2026, plus ce qui a été perçu ensuite, avec intérêts.

Troisième erreur : le formulaire obligatoire n’est pas une formalité

La loi oblige tout locateur qui offre des services rattachés à la personne du locataire à remplir un formulaire précis (l’annexe 6), qui indique le coût de chacun des services et le loyer total. Le TAL avait jugé qu’exiger ce formulaire, alors que la grille maison de la résidence contenait l’essentiel, relevait d’un « formalisme excessif ».

La Cour n’est pas de cet avis. Le bail résidentiel est l’un des rares contrats pour lesquels le législateur impose une forme complète et obligatoire, justement pour que l’information soit claire et uniforme. Le dossier illustre pourquoi : le formulaire officiel ne prévoit aucune case pour déclarer un service « obligatoire ». C’est la grille maison qui a permis d’ajouter cette mention, en mélangeant les services inclus dans le loyer de base et ceux rattachés à la personne. Or, dans certaines situations (admission permanente en CHSLD, handicap), la loi dispense le locataire de payer la portion « services à la personne » du loyer. La résidence doit donc produire, dans les 30 jours, un formulaire conforme.

Quatrième erreur : le supplément de 75 $ pour la conjointe

L’article 1900 rend aussi sans effet la clause qui modifie les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, sauf si les dimensions du logement le justifient. Le TAL avait néanmoins validé les 75 $ mensuels : un deuxième occupant utilise les services et use les équipements, et un « régime spécial » applicable aux RPA l’emporterait sur le Code civil. Il reconnaissait lui-même qu’une exception « mériterait certes d’être prévue » à l’article 1900.

La réponse de la Cour est directe : cette exception n’existe pas. Suivre la logique du TAL, ce serait accepter que le loyer monte ou descende au gré des allées et venues de l’épouse, exactement ce que la loi interdit. La clause est déclarée nulle et la résidence doit rembourser 3 450 $, soit 75 $ par mois depuis le début du bail jusqu’au 30 avril 2026, plus intérêts, en plus d’une réduction du loyer courant.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

Les sommes en jeu pour ce locataire sont modestes. La portée du jugement ne l’est pas. Un très grand nombre d’aînés québécois habitent en RPA, et le modèle du « forfait obligatoire » n’est vraisemblablement pas propre à cette résidence. La Cour le dit elle-même : les arguments soulevés « sont susceptibles d’emporter des conséquences importantes pour de nombreuses parties impliquées dans le même type de bail », et ce, pour tous les types de services, pas seulement le ménage.

Le jugement est aussi remarquable par son ton : au-delà de l’analyse technique, il replace la question dans le contexte du vieillissement, de la dignité et du rapport de force réel entre un aîné et son milieu de vie.

Par souci d’équité, la position des résidences n’est pas dépourvue de logique. Une RPA doit maintenir une offre de services pour conserver sa certification, et une part de sa viabilité dépend du volume de services vendus; certaines décisions du TAL avaient donné du poids à cet argument. Le juge Lévesque laisse aussi de côté, faute de débat, l’effet du choix d’inclure ou non des services au bail sur le crédit d’impôt pour maintien à domicile. Enfin, un jugement de la Cour du Québec siégeant en appel du TAL peut lui-même faire l’objet d’une demande de permission d’appeler à la Cour d’appel; le dernier mot n’est peut-être pas dit.

Ce qu’il faut retenir

Si vous habitez en RPA ou accompagnez un parent qui y vit, retenez ceci.

Le bail d’une résidence pour aînés demeure un bail de logement. Les protections du Code civil s’appliquent, et le TAL est le forum compétent pour les faire respecter, y compris pour contester le caractère « obligatoire » d’un service. Le Commissaire aux plaintes et le Protecteur des usagers peuvent aider, mais ils ne peuvent rien ordonner.

Pour un bail conclu depuis le 15 décembre 2022, la résidence ne peut pas exiger qu’un service (autre que ceux dont le coût est obligatoirement inclus dans le loyer) soit retenu comme condition à la signature. Et quelle que soit la date du bail, l’article 1900 du Code civil demeure un outil puissant contre les clauses qui vous empêchent d’obtenir un service d’une autre personne, ou de le faire vous-même.

Un service que vous ne voulez plus peut, en principe, être retiré en cours de bail. Faites-le par écrit et conservez une copie : c’est cette lettre qui a fixé le point de départ du remboursement ici.

Un supplément parce que votre conjoint ou votre conjointe habite avec vous est, en principe, sans effet, à moins que les dimensions du logement le justifient. Vérifiez votre grille de services.

Exigez le formulaire obligatoire (l’annexe 6) dûment rempli, et non une grille maison : il distingue les services inclus dans le loyer de base de ceux rattachés à votre personne, ce qui compte le jour où votre situation change. Enfin, avant de retirer un service, informez-vous sur l’incidence possible sur le crédit d’impôt pour maintien à domicile.

Pour aller plus loin

• Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : Pettigrew c. 6985467 Canada inc. (Résidences Soleil Manoir Sainte-Julie), 2026 QCCQ 3582, Cour du Québec, district de Longueuil, n° 505-80-010128-254, 10 août 2026, l’honorable Daniel Lévesque, J.C.Q. — Consulter le jugement sur CanLII

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Marc a acheté un petit triplex à Gatineau l’an dernier. Le locataire du deuxième paie son loyer en retard presque tous les mois, laisse traîner ses sacs de poubelles dans l’escalier et ne répond plus à ses messages. À la quincaillerie, un voisin lui a dit qu’un propriétaire peut « toujours » mettre fin à un bail avec un préavis de trois mois. Marc prépare donc une lettre, la glisse sous la porte et fait visiter le logement pour le 1er juillet. Trois mois plus tard, le locataire est toujours là, et c’est Marc qui reçoit une mise en demeure. Voici ce que la loi permet vraiment à un locateur, et dans quel ordre s’y prendre.

Le mythe du préavis de trois mois

Il n’existe aucun préavis qui permet à un propriétaire de mettre fin, de sa seule volonté, au bail d’un logement. Le locataire bénéficie de ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux : selon l’article 1936 du Code civil du Québec, il a un droit personnel de rester dans son logement et ne peut en être évincé que dans les cas prévus par la loi. Concrètement, cela veut dire que le bail se renouvelle indéfiniment, année après année, tant que le locataire respecte ses obligations.

Le piège le plus fréquent : croire qu’un bail « maison » peut prévoir un droit de résiliation sur préavis. Les règles du bail de logement sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger par contrat : une telle clause ne vaut rien. Le bail verbal ne change rien non plus; il rend seulement la preuve des conditions plus difficile.

Les vrais motifs de résiliation devant le Tribunal

Depuis le 31 août 2020, c’est le Tribunal administratif du logement (TAL), qui a remplacé l’ancienne Régie du logement, qui tranche ces litiges. Le locateur ne résilie jamais lui-même : il doit demander la résiliation au Tribunal et la démontrer.

Quatre motifs reviennent constamment. Le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer (article 1971 C.c.Q.) : c’est la voie la plus rapide, mais elle comporte une soupape, puisque le locataire peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, le loyer dû, les frais et les intérêts (article 1883 C.c.Q.). Les retards fréquents, à condition que le locateur démontre en subir un préjudice sérieux. Le préjudice sérieux causé par le comportement du locataire, par exemple des troubles de jouissance envers les autres occupants (articles 1860 et 1863 C.c.Q.). Enfin, le logement devenu impropre à l’habitation, c’est-à-dire dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité (articles 1913 et 1972 C.c.Q.).

Ce qui constitue un « préjudice sérieux » relève de l’appréciation du juge administratif, et tout se joue sur la preuve : registre daté des incidents, courriels, mises en demeure, photos, témoins. Le piège classique est de se présenter à l’audience avec des impressions plutôt que des documents. Notez aussi que, sauf pour le retard de plus de trois semaines, le Tribunal peut d’abord ordonner au locataire de corriger son comportement, et ne résilier qu’en cas de défaut (article 1973 C.c.Q.).

Reprendre son logement ou évincer pour travaux

Deux autres portes existent, mais elles se paient. La reprise de logement permet de reprendre le logement pour s’y loger soi-même, ou pour y loger son père, sa mère, son fils, sa fille, tout autre parent ou allié dont on est le principal soutien, ou un ex-conjoint qu’on soutient toujours (article 1957 C.c.Q.). Le copropriétaire indivis, lui, ne peut reprendre un logement que s’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint.

L’éviction vise uniquement la subdivision du logement, son agrandissement substantiel ou un changement d’affectation (article 1959 C.c.Q.).

Dans les deux cas, l’avis se donne au moins six mois avant la fin du bail (un mois si le bail est de six mois ou moins, six mois avant la date prévue si le bail est à durée indéterminée), et le locataire a un mois pour répondre. C’est ici que la Loi 31, sanctionnée le 21 février 2024, a changé la donne : le silence valait autrefois acceptation, alors qu’aujourd’hui le locataire qui ne répond pas est réputé refuser. C’est donc au locateur de saisir le Tribunal dans le mois suivant et de démontrer qu’il entend réellement reprendre ou évincer pour la fin annoncée, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte.

La Loi 31 a aussi majoré l’indemnité d’éviction : un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un plancher de trois mois et un plafond de vingt-quatre mois, en plus des frais raisonnables de déménagement (article 1965 C.c.Q.). En reprise, il n’y a pas d’indemnité automatique, mais le Tribunal peut imposer les conditions qu’il juge justes.

Deux restrictions à retenir. Depuis le 6 juin 2024, on ne peut ni reprendre ni évincer le locataire — ou son conjoint — âgé de 65 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins dix ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique, sauf exceptions liées à l’âge du locateur ou du bénéficiaire (article 1959.1 C.c.Q.). Et le locataire peut obtenir des dommages-intérêts, à moins que le locateur ne prouve sa bonne foi, ainsi que des dommages punitifs en cas de mauvaise foi (article 1968 C.c.Q.).

La cession de bail : la porte de sortie créée par la Loi 31

Quand un locataire annonce qu’il cède son bail, le locateur a quinze jours pour répondre, à défaut de quoi il est réputé consentir. S’il refuse pour un motif sérieux, par exemple un mauvais dossier de crédit du candidat, le bail se poursuit avec le locataire d’origine (article 1871 C.c.Q.). Mais depuis 2024, le locateur peut aussi refuser pour un motif qui n’est pas sérieux : le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l’avis (article 1978.2 C.c.Q.). C’est le seul mécanisme qui permet de récupérer un logement libre sans passer par le Tribunal, mais il dépend entièrement de l’initiative du locataire. La nouveauté demeure vivement débattue : les associations de propriétaires y voient un rééquilibrage nécessaire, les groupes de locataires une brèche dans le contrôle des loyers.

La chambre chez soi, et l’interdiction de se faire justice

Une exception réelle existe. Le bail d’une chambre située dans la résidence principale du locateur échappe aux règles du bail de logement lorsque deux chambres au maximum sont louées ou offertes et que la chambre n’a ni sortie distincte vers l’extérieur ni installations sanitaires indépendantes (article 1892 C.c.Q.). Dans ce cas, on peut convenir de motifs et de délais de résiliation, et les litiges relèvent des tribunaux de droit commun plutôt que du TAL. L’exception s’interprète strictement : qu’une seule condition manque, et vous retombez sous le régime général.

Enfin, la règle absolue : même lorsqu’il a parfaitement raison, un locateur ne peut jamais se faire justice lui-même. Changer la serrure, couper le chauffage ou multiplier les visites pour décourager le locataire expose à des dommages-intérêts et à des dommages punitifs pour harcèlement (article 1902 C.c.Q.). L’expulsion ne peut être exécutée que par un huissier, après une décision du Tribunal, au moyen d’un avis d’exécution signifié au moins cinq jours à l’avance, et jamais un jour férié ni entre le 24 décembre et le 2 janvier (article 692 du Code de procédure civile).

Ce qu’il faut retenir

1. Le préavis de trois mois n’existe pas : le locataire a droit au maintien dans les lieux et toute clause contraire est sans effet.
2. Pour résilier, il faut un motif prévu par la loi — retard de plus de trois semaines, retards fréquents, préjudice sérieux, logement impropre — et une demande au Tribunal appuyée d’une preuve documentée.
3. En reprise comme en éviction, l’avis se donne six mois avant la fin du bail; depuis la Loi 31, le silence vaut refus et c’est au locateur de saisir le Tribunal et de prouver sa bonne foi.
4. L’indemnité d’éviction vaut un mois de loyer par année d’occupation, de trois à vingt-quatre mois, plus les frais de déménagement.
5. Le refus d’une cession de bail pour un motif non sérieux résilie le bail à la date de cession, mais tout dépend de l’initiative du locataire.
6. Ne changez jamais la serrure : seul un huissier peut expulser, après décision du Tribunal, sur avis de cinq jours.

Pour aller plus loin

• Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester
• Chats, chiens et baux résidentiels : le droit du logement change de camp
• « Je ne vais pas résilier le bail » : quand la décision écrite contredit ce que le juge a dit à l’audience
• Code civil du Québec — Légis Québec
• Tribunal administratif du logement — Reprise de logement
• Tribunal administratif du logement — Avis d’éviction
• Tribunal administratif du logement — Exécution d’une décision
• Tribunal administratif du logement — Frais exigibles
• Code de procédure civile — Légis Québec

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

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