Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire

Ce qu’un locateur québécois peut réellement faire, et dans quel ordre, pour reprendre son logement devant le Tribunal administratif du logement.

Marc a acheté un petit triplex à Gatineau l’an dernier. Le locataire du deuxième paie son loyer en retard presque tous les mois, laisse traîner ses sacs de poubelles dans l’escalier et ne répond plus à ses messages. À la quincaillerie, un voisin lui a dit qu’un propriétaire peut « toujours » mettre fin à un bail avec un préavis de trois mois. Marc prépare donc une lettre, la glisse sous la porte et fait visiter le logement pour le 1er juillet. Trois mois plus tard, le locataire est toujours là, et c’est Marc qui reçoit une mise en demeure. Voici ce que la loi permet vraiment à un locateur, et dans quel ordre s’y prendre.

Le mythe du préavis de trois mois

Il n’existe aucun préavis qui permet à un propriétaire de mettre fin, de sa seule volonté, au bail d’un logement. Le locataire bénéficie de ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux : selon l’article 1936 du Code civil du Québec, il a un droit personnel de rester dans son logement et ne peut en être évincé que dans les cas prévus par la loi. Concrètement, cela veut dire que le bail se renouvelle indéfiniment, année après année, tant que le locataire respecte ses obligations.

Le piège le plus fréquent : croire qu’un bail « maison » peut prévoir un droit de résiliation sur préavis. Les règles du bail de logement sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’on ne peut pas y déroger par contrat : une telle clause ne vaut rien. Le bail verbal ne change rien non plus; il rend seulement la preuve des conditions plus difficile.

Les vrais motifs de résiliation devant le Tribunal

Depuis le 31 août 2020, c’est le Tribunal administratif du logement (TAL), qui a remplacé l’ancienne Régie du logement, qui tranche ces litiges. Le locateur ne résilie jamais lui-même : il doit demander la résiliation au Tribunal et la démontrer.

Quatre motifs reviennent constamment. Le retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer (article 1971 C.c.Q.) : c’est la voie la plus rapide, mais elle comporte une soupape, puisque le locataire peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, le loyer dû, les frais et les intérêts (article 1883 C.c.Q.). Les retards fréquents, à condition que le locateur démontre en subir un préjudice sérieux. Le préjudice sérieux causé par le comportement du locataire, par exemple des troubles de jouissance envers les autres occupants (articles 1860 et 1863 C.c.Q.). Enfin, le logement devenu impropre à l’habitation, c’est-à-dire dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité (articles 1913 et 1972 C.c.Q.).

Ce qui constitue un « préjudice sérieux » relève de l’appréciation du juge administratif, et tout se joue sur la preuve : registre daté des incidents, courriels, mises en demeure, photos, témoins. Le piège classique est de se présenter à l’audience avec des impressions plutôt que des documents. Notez aussi que, sauf pour le retard de plus de trois semaines, le Tribunal peut d’abord ordonner au locataire de corriger son comportement, et ne résilier qu’en cas de défaut (article 1973 C.c.Q.).

Reprendre son logement ou évincer pour travaux

Deux autres portes existent, mais elles se paient. La reprise de logement permet de reprendre le logement pour s’y loger soi-même, ou pour y loger son père, sa mère, son fils, sa fille, tout autre parent ou allié dont on est le principal soutien, ou un ex-conjoint qu’on soutient toujours (article 1957 C.c.Q.). Le copropriétaire indivis, lui, ne peut reprendre un logement que s’il n’y a qu’un seul autre copropriétaire et que celui-ci est son conjoint.

L’éviction vise uniquement la subdivision du logement, son agrandissement substantiel ou un changement d’affectation (article 1959 C.c.Q.).

Dans les deux cas, l’avis se donne au moins six mois avant la fin du bail (un mois si le bail est de six mois ou moins, six mois avant la date prévue si le bail est à durée indéterminée), et le locataire a un mois pour répondre. C’est ici que la Loi 31, sanctionnée le 21 février 2024, a changé la donne : le silence valait autrefois acceptation, alors qu’aujourd’hui le locataire qui ne répond pas est réputé refuser. C’est donc au locateur de saisir le Tribunal dans le mois suivant et de démontrer qu’il entend réellement reprendre ou évincer pour la fin annoncée, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte.

La Loi 31 a aussi majoré l’indemnité d’éviction : un mois de loyer par année de location ininterrompue, avec un plancher de trois mois et un plafond de vingt-quatre mois, en plus des frais raisonnables de déménagement (article 1965 C.c.Q.). En reprise, il n’y a pas d’indemnité automatique, mais le Tribunal peut imposer les conditions qu’il juge justes.

Deux restrictions à retenir. Depuis le 6 juin 2024, on ne peut ni reprendre ni évincer le locataire — ou son conjoint — âgé de 65 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins dix ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique, sauf exceptions liées à l’âge du locateur ou du bénéficiaire (article 1959.1 C.c.Q.). Et le locataire peut obtenir des dommages-intérêts, à moins que le locateur ne prouve sa bonne foi, ainsi que des dommages punitifs en cas de mauvaise foi (article 1968 C.c.Q.).

La cession de bail : la porte de sortie créée par la Loi 31

Quand un locataire annonce qu’il cède son bail, le locateur a quinze jours pour répondre, à défaut de quoi il est réputé consentir. S’il refuse pour un motif sérieux, par exemple un mauvais dossier de crédit du candidat, le bail se poursuit avec le locataire d’origine (article 1871 C.c.Q.). Mais depuis 2024, le locateur peut aussi refuser pour un motif qui n’est pas sérieux : le bail est alors résilié à la date de cession indiquée dans l’avis (article 1978.2 C.c.Q.). C’est le seul mécanisme qui permet de récupérer un logement libre sans passer par le Tribunal, mais il dépend entièrement de l’initiative du locataire. La nouveauté demeure vivement débattue : les associations de propriétaires y voient un rééquilibrage nécessaire, les groupes de locataires une brèche dans le contrôle des loyers.

La chambre chez soi, et l’interdiction de se faire justice

Une exception réelle existe. Le bail d’une chambre située dans la résidence principale du locateur échappe aux règles du bail de logement lorsque deux chambres au maximum sont louées ou offertes et que la chambre n’a ni sortie distincte vers l’extérieur ni installations sanitaires indépendantes (article 1892 C.c.Q.). Dans ce cas, on peut convenir de motifs et de délais de résiliation, et les litiges relèvent des tribunaux de droit commun plutôt que du TAL. L’exception s’interprète strictement : qu’une seule condition manque, et vous retombez sous le régime général.

Enfin, la règle absolue : même lorsqu’il a parfaitement raison, un locateur ne peut jamais se faire justice lui-même. Changer la serrure, couper le chauffage ou multiplier les visites pour décourager le locataire expose à des dommages-intérêts et à des dommages punitifs pour harcèlement (article 1902 C.c.Q.). L’expulsion ne peut être exécutée que par un huissier, après une décision du Tribunal, au moyen d’un avis d’exécution signifié au moins cinq jours à l’avance, et jamais un jour férié ni entre le 24 décembre et le 2 janvier (article 692 du Code de procédure civile).

Ce qu’il faut retenir

Le préavis de trois mois n’existe pas : le locataire a droit au maintien dans les lieux et toute clause contraire est sans effet.
Pour résilier, il faut un motif prévu par la loi — retard de plus de trois semaines, retards fréquents, préjudice sérieux, logement impropre — et une demande au Tribunal appuyée d’une preuve documentée.
En reprise comme en éviction, l’avis se donne six mois avant la fin du bail; depuis la Loi 31, le silence vaut refus et c’est au locateur de saisir le Tribunal et de prouver sa bonne foi.
L’indemnité d’éviction vaut un mois de loyer par année d’occupation, de trois à vingt-quatre mois, plus les frais de déménagement.
Le refus d’une cession de bail pour un motif non sérieux résilie le bail à la date de cession, mais tout dépend de l’initiative du locataire.
Ne changez jamais la serrure : seul un huissier peut expulser, après décision du Tribunal, sur avis de cinq jours.

Pour aller plus loin

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com