Augmentation de loyer : refuser, négocier, contester

Recevoir un avis d’augmentation ne veut pas dire qu’il faut la payer — voici les délais, les recours et les chiffres à connaître.

Julie loue le même quatre et demie du secteur Hull depuis six ans. Un matin de février, elle trouve dans sa boîte aux lettres une lettre de son propriétaire : le loyer passera de 1 050 $ à 1 175 $ au 1er juillet. Découragée, elle appelle une amie, qui lui dit que « de toute façon, on ne peut rien faire ». Elle range la lettre dans un tiroir. Six semaines plus tard, elle apprend qu’en ne répondant pas, elle a accepté l’augmentation au complet. C’est le scénario le plus fréquent, et le plus évitable. Refuser une hausse de loyer au Québec n’est ni compliqué ni risqué, à condition de le faire dans le délai et par écrit.

L’avis de modification : des délais serrés et un contenu obligatoire

Un bail de logement se reconduit automatiquement à son terme, aux mêmes conditions (article 1941 du Code civil du Québec). Pour changer quoi que ce soit — le loyer, la durée, une autre condition —, le locateur doit vous transmettre un avis de modification du bail dans une fenêtre précise (article 1942 C.c.Q.) :

bail de 12 mois ou plus : entre 3 et 6 mois avant la fin du bail;
bail de moins de 12 mois : entre 1 et 2 mois avant la fin du bail;
bail à durée indéterminée : entre 1 et 2 mois avant la modification proposée;
bail d’une chambre : entre 10 et 20 jours.

L’avis doit être écrit et indiquer clairement la modification demandée. Pour une hausse, trois formulations sont permises : le nouveau loyer en dollars, la hausse en dollars, ou le pourcentage du loyer en cours.

Depuis le 26 décembre 2024, l’article 1943 C.c.Q., modifié par la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés, impose davantage : l’avis doit informer le locataire de ses droits et recours et reproduire le texte prévu au Règlement sur le contenu obligatoire de l’avis de modification du bail d’un logement. Depuis le 1er janvier 2026, il doit aussi préciser, s’il y a lieu, la part de la hausse attribuable aux services rattachés à la personne même du locataire, règle qui vise surtout les résidences privées pour aînés. Le modèle d’avis du Tribunal administratif du logement (TAL) contient déjà ces mentions.

Le piège : un avis mal formé ou hors délai peut être écarté, mais attention à la fausse bonne nouvelle. Sans avis valable, le bail se reconduit aux conditions antérieures; vous ne gagnez pas pour autant un droit de partir.

Refuser : un mois pour répondre, et le piège du silence

À la réception de l’avis, vous avez un mois pour aviser votre locateur soit que vous refusez la modification, soit que vous quittez le logement (article 1945 C.c.Q.). Un avis reçu le 15 janvier doit donc recevoir réponse au plus tard le 15 février.

Si vous ne faites rien, vous êtes réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées, augmentation comprise. C’est exactement ce qui est arrivé à Julie. Le silence n’est pas neutre : il vaut consentement.

Il n’existe aucune formule sacramentelle pour refuser : une simple lettre — « je refuse l’augmentation proposée et je demeure dans le logement » — suffit, et le TAL en publie un modèle. Ce qui compte, c’est la preuve de réception : courrier recommandé, remise en main propre avec accusé, ou courriel confirmé. Gardez-en copie.

Refuser n’est pas partir. Le bail se reconduit et vous restez chez vous. C’est ensuite au locateur de bouger : il dispose d’un mois à compter de la réception de votre refus pour demander au Tribunal de fixer le loyer (article 1947 C.c.Q., modifié par la Loi 31 en 2024). S’il laisse passer ce délai, le bail est reconduit de plein droit au loyer antérieur. Dans les faits, beaucoup de locateurs préfèrent négocier plutôt que d’attendre plusieurs mois une audience.

La demande de fixation : ce que le Tribunal regarde vraiment

Le Tribunal ne fixe pas le loyer « au feeling » : il applique les normes du Règlement sur les critères de fixation de loyer, revu à compter du 1er janvier 2026 (article 1953 C.c.Q.). Les critères sont, pour l’essentiel, un pourcentage de base applicable au loyer, la variation des taxes foncières municipales et scolaires, celle des primes d’assurance incendie et responsabilité, un pourcentage de 5 % applicable aux dépenses d’immobilisation de l’année de référence, et les dépenses liées à l’ajout d’un service ou d’une dépendance. Le pourcentage de base découle de la moyenne, sur trois ans, de la variation de l’indice des prix à la consommation du Québec.

Les chiffres publiés par le TAL pour les avis donnés à compter du 1er janvier 2026 sont un pourcentage de base de 3,1 % pour le loyer (contre 4,5 % l’année précédente), 6,7 % pour la part du loyer liée aux services rattachés à la personne du locataire, et 5 % pour les dépenses d’immobilisation. Le Tribunal met en ligne un outil de calcul gratuit qui permet, en entrant les taxes, les assurances et les travaux, d’estimer soi-même la hausse justifiée. C’est l’outil le plus utile pour discuter avec son propriétaire, chiffres en main plutôt que sur impressions.

Cette refonte ne fait pas l’unanimité : les associations de propriétaires jugent le rendement des immeubles sous-évalué, tandis que les groupes de locataires reprochent au régime québécois de rester un contrôle « à la pièce », suspendu au refus de chaque locataire plutôt qu’à un plafond général.

Le piège, ici, est réel. Devant le Tribunal, le locateur n’est plus lié par le montant inscrit dans son avis : il peut réclamer la hausse calculée selon le règlement, qui pourrait dépasser celle qu’il avait d’abord demandée. Évaluez donc sérieusement le dossier avant de refuser une hausse déjà modeste. À l’inverse, en 2024-2025, le délai moyen pour une première audience en fixation frôlait les neuf mois : cette lenteur pèse des deux côtés.

La clause F : quand vous n’avez pas le droit de contester

Il existe une exception importante. L’article 1955 C.c.Q. prive les deux parties du recours en fixation pendant les cinq années qui suivent la date à laquelle un immeuble nouvellement bâti — ou nouvellement affecté à la location — est prêt pour l’usage auquel il est destiné. Même règle pour un logement loué par une coopérative d’habitation.

Cette restriction n’est toutefois opposable au locataire que si elle est inscrite au bail, à la section F du formulaire obligatoire, avec la date à laquelle l’immeuble était prêt. Et depuis la Loi 31, pour les baux conclus après le 20 février 2024 visant un immeuble prêt après cette date, le bail doit en plus indiquer le loyer maximal que le locateur pourra exiger durant les cinq ans. Si ces mentions manquent, la restriction ne s’applique pas et vous conservez votre droit de refuser.

Quand la clause F joue, la conséquence est sévère : le locataire qui refuse la modification doit quitter le logement à la fin du bail. Avant de signer le bail d’un immeuble neuf, lisez donc cette section-là en premier.

Une autre porte existe pour les nouveaux locataires : si vous payez plus que le loyer le plus bas des douze mois précédents, vous pouvez faire fixer le loyer, normalement dans les dix jours de la conclusion du bail — ou dans les deux mois si le locateur ne vous a pas remis l’avis obligatoire indiquant l’ancien loyer (article 1950 C.c.Q.). C’est la fameuse section G du bail, trop souvent laissée en blanc.

Ce qu’il faut retenir

Vérifiez d’abord la date : l’avis doit vous parvenir entre 3 et 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois ou plus.
Vous avez un mois pour répondre. Ne rien faire équivaut à accepter l’augmentation au complet.
Refuser par écrit, avec preuve de réception, ne vous oblige pas à déménager : le bail se reconduit et vous restez.
Si le locateur ne saisit pas le Tribunal dans le mois suivant votre refus, le bail se reconduit au loyer antérieur.
Servez-vous de l’outil de calcul du TAL : devant le Tribunal, la hausse fixée peut dépasser celle qui était demandée.
Si la section F du bail est cochée et valablement remplie pour un immeuble de cinq ans ou moins, refuser signifie quitter le logement.

Pour aller plus loin

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

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