Ménage et literie imposés, supplément pour un deuxième occupant, formulaire « maison » à la place du formulaire obligatoire : la Cour du Québec infirme le Tribunal administratif du logement et rappelle qu’une résidence privée pour aînés ne peut pas réécrire le Code civil à son avantage.
Un homme emménage avec son épouse dans une résidence privée pour aînés de Sainte-Julie. Il est autonome, il tient à faire lui-même son ménage et à laver sa propre literie. Mais son bail lui impose ces deux services, pour un peu plus de 100 $ par mois, avec une mention sans équivoque dans la grille de services : « obligatoires dans le loyer » et « le locataire ne peut enlever ces services ». On lui facture aussi 75 $ de plus par mois parce que sa conjointe habite avec lui. Cinq mois après son arrivée, il écrit à la résidence pour mettre fin aux services de ménage et de literie. Refus. Il s’adresse alors au Tribunal administratif du logement (le TAL), qui lui répond, en substance, que ce n’est pas de son ressort et qu’il devrait plutôt se plaindre au Commissaire aux plaintes du réseau de la santé.
Trois ans plus tard, la Cour du Québec lui donne raison sur l’essentiel dans Pettigrew c. 6985467 Canada inc. (Résidences Soleil Manoir Sainte-Julie), 2026 QCCQ 3582 (10 août 2026, l’honorable Daniel Lévesque), la Cour infirme la décision du TAL, conclut à la nullité des clauses contestées et condamne la résidence à rembourser plus de 8 500 $. Le jugement a vite fait les manchettes : c’est la première fois que la Cour du Québec se prononce sur la prétendue « pérennité » des services inclus dans un bail de résidence pour aînés.
Les faits en bref
Le bail est signé le 3 mars 2022 et prend effet le 1er juillet 2022, puis se renouvelle d’année en année. La locatrice exploite une résidence privée pour aînés (une « RPA ») : un immeuble locatif destiné principalement aux personnes de 65 ans et plus, qui offre en plus du logement divers services (repas, sécurité, assistance personnelle, entretien). Pour porter ce nom, une RPA doit détenir une certification gouvernementale qui l’oblige à offrir certains services selon sa catégorie.
Plutôt que d’utiliser uniquement le formulaire obligatoire prévu par la loi (l’« annexe 6 » du règlement sur les formulaires de bail obligatoires), la résidence annexe sa propre « grille des services ». C’est dans cette grille maison que les services de literie (une fois par semaine) et d’entretien ménager (deux fois par mois) sont déclarés obligatoires, et que figure le supplément de 75 $ pour une deuxième occupante.
Le 12 décembre 2022, monsieur Pettigrew avise par écrit la résidence qu’il ne veut plus de ces deux services. La résidence continue de les facturer. Le locataire saisit le TAL en mai 2023. Le 14 octobre 2025, le TAL rejette toutes ses demandes. Le locataire obtient la permission d’en appeler à la Cour du Québec en juin 2026.
Première erreur : le TAL ne pouvait pas se déclarer incompétent
Le TAL avait conclu qu’il pouvait uniquement vérifier si les services étaient bien rendus, mais pas décider si la résidence avait le droit de les rendre obligatoires. Pour cela, il renvoyait le locataire au Commissaire aux plaintes et au Protecteur des usagers.
La Cour du Québec y voit une erreur de droit fondamentale. Ces organismes n’ont aucun pouvoir contraignant : ils formulent des recommandations que l’établissement est libre de suivre ou non. Ils ne peuvent condamner personne ni ordonner un remboursement. Renvoyer le locataire vers eux, c’est le laisser sans aucun forum capable de trancher son différend. Le juge Lévesque parle d’un « vide juridictionnel » qui « constitue en soi un déni de justice ».
La compétence du TAL est d’ailleurs très large : il tranche, à l’exclusion de tout autre tribunal, toute demande relative au bail d’un logement, et le Code civil précise que ses règles régissent aussi les « services offerts par le locateur qui se rattachent à la personne même du locataire ». Le ménage et la literie prévus au bail d’une RPA sont précisément de tels services.
Le jugement met le doigt sur la source de la confusion : le TAL a mélangé deux relations distinctes. D’un côté, les obligations de la résidence envers l’organisme qui la certifie (elle doit offrir certains services). De l’autre, le contrat avec son locataire. Le règlement sur la certification ne dit nulle part que les locataires sont tenus d’acheter ces services.
Deuxième erreur : un service accepté à la signature n’est pas figé pour la vie
C’est le cœur du jugement. La thèse de la résidence, retenue implicitement par le TAL : le panier de services convenu à la signature se « cristallise » et se reconduit tel quel à chaque renouvellement. Le locataire ne pourrait jamais le réduire, quels que soient l’évolution de ses besoins, sa satisfaction ou ses moyens. Sa seule porte de sortie serait de déménager. La Cour refuse cette lecture pour plusieurs raisons.
D’abord, la Cour observe que le contrat qui lie un résident à une RPA a une double nature : c’est un bail, mais c’est aussi, dans les faits, un contrat de service au sens du Code civil. Or, l’une des caractéristiques essentielles du contrat de service, c’est que le client peut y mettre fin unilatéralement, sans avoir à prouver une faute ni à se justifier (article 2125 du Code civil du Québec). Une telle qualification emporterait donc une conséquence importante, et rien dans le Code n’exclut clairement la portion « services » d’un bail de RPA de cette règle.
Ensuite, et c’est le fondement principal de la décision, l’article 1900 du Code civil déclare « sans effet » toute clause limitant le droit du locataire « d’acheter des biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient ». Une clause qui oblige un locataire à recevoir le ménage et la literie de sa résidence, et de personne d’autre, y compris lui-même ou un membre de sa famille, limite précisément ce droit. Elle est donc nulle dès que le locataire l’invoque.
Le juge ajoute une considération rarement exprimée aussi clairement en matière de logement : les services d’une RPA touchent « aux aspects les plus intimes de la vie quotidienne ». L’insatisfaction à l’égard du ménage, des repas ou des soins d’hygiène est souvent subjective et difficile à prouver, mais elle affecte réellement la dignité et l’autonomie de la personne. Priver un aîné du droit de décider de ces aspects pendant toutes les années de son bail pourrait, selon la Cour, renforcer un sentiment d’impuissance lié à ce que la doctrine décrit comme une relation d’infantilisation des personnes âgées. La Cour rattache son analyse à l’article 48 de la Charte des droits et libertés de la personne, qui protège toute personne âgée contre l’exploitation.
Enfin, la Cour s’appuie sur un signal clair du législateur. Depuis le 15 décembre 2022, le Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés interdit expressément à l’exploitant d’exiger qu’un service soit retenu comme condition à la conclusion du bail : le choix des services doit être laissé « à l’entière discrétion » de la personne. Entré en vigueur après la signature du bail de monsieur Pettigrew, ce règlement ne s’applique pas rétroactivement à son dossier, mais il désavoue l’argument, parfois retenu par le TAL, voulant que la rentabilité de la résidence justifie d’imposer des services.
Résultat : le locataire avait le droit de cesser de recevoir ces services à compter du 1er janvier 2023. La résidence doit lui rembourser 5 059,62 $ perçus depuis cette date jusqu’au 30 avril 2026, plus ce qui a été perçu ensuite, avec intérêts.
Troisième erreur : le formulaire obligatoire n’est pas une formalité
La loi oblige tout locateur qui offre des services rattachés à la personne du locataire à remplir un formulaire précis (l’annexe 6), qui indique le coût de chacun des services et le loyer total. Le TAL avait jugé qu’exiger ce formulaire, alors que la grille maison de la résidence contenait l’essentiel, relevait d’un « formalisme excessif ».
La Cour n’est pas de cet avis. Le bail résidentiel est l’un des rares contrats pour lesquels le législateur impose une forme complète et obligatoire, justement pour que l’information soit claire et uniforme. Le dossier illustre pourquoi : le formulaire officiel ne prévoit aucune case pour déclarer un service « obligatoire ». C’est la grille maison qui a permis d’ajouter cette mention, en mélangeant les services inclus dans le loyer de base et ceux rattachés à la personne. Or, dans certaines situations (admission permanente en CHSLD, handicap), la loi dispense le locataire de payer la portion « services à la personne » du loyer. La résidence doit donc produire, dans les 30 jours, un formulaire conforme.
Quatrième erreur : le supplément de 75 $ pour la conjointe
L’article 1900 rend aussi sans effet la clause qui modifie les droits du locataire en raison de l’augmentation du nombre d’occupants, sauf si les dimensions du logement le justifient. Le TAL avait néanmoins validé les 75 $ mensuels : un deuxième occupant utilise les services et use les équipements, et un « régime spécial » applicable aux RPA l’emporterait sur le Code civil. Il reconnaissait lui-même qu’une exception « mériterait certes d’être prévue » à l’article 1900.
La réponse de la Cour est directe : cette exception n’existe pas. Suivre la logique du TAL, ce serait accepter que le loyer monte ou descende au gré des allées et venues de l’épouse, exactement ce que la loi interdit. La clause est déclarée nulle et la résidence doit rembourser 3 450 $, soit 75 $ par mois depuis le début du bail jusqu’au 30 avril 2026, plus intérêts, en plus d’une réduction du loyer courant.
Pourquoi cette affaire retient l’attention
Les sommes en jeu pour ce locataire sont modestes. La portée du jugement ne l’est pas. Un très grand nombre d’aînés québécois habitent en RPA, et le modèle du « forfait obligatoire » n’est vraisemblablement pas propre à cette résidence. La Cour le dit elle-même : les arguments soulevés « sont susceptibles d’emporter des conséquences importantes pour de nombreuses parties impliquées dans le même type de bail », et ce, pour tous les types de services, pas seulement le ménage.
Le jugement est aussi remarquable par son ton : au-delà de l’analyse technique, il replace la question dans le contexte du vieillissement, de la dignité et du rapport de force réel entre un aîné et son milieu de vie.
Par souci d’équité, la position des résidences n’est pas dépourvue de logique. Une RPA doit maintenir une offre de services pour conserver sa certification, et une part de sa viabilité dépend du volume de services vendus; certaines décisions du TAL avaient donné du poids à cet argument. Le juge Lévesque laisse aussi de côté, faute de débat, l’effet du choix d’inclure ou non des services au bail sur le crédit d’impôt pour maintien à domicile. Enfin, un jugement de la Cour du Québec siégeant en appel du TAL peut lui-même faire l’objet d’une demande de permission d’appeler à la Cour d’appel; le dernier mot n’est peut-être pas dit.
Ce qu’il faut retenir
Si vous habitez en RPA ou accompagnez un parent qui y vit, retenez ceci.
Le bail d’une résidence pour aînés demeure un bail de logement. Les protections du Code civil s’appliquent, et le TAL est le forum compétent pour les faire respecter, y compris pour contester le caractère « obligatoire » d’un service. Le Commissaire aux plaintes et le Protecteur des usagers peuvent aider, mais ils ne peuvent rien ordonner.
Pour un bail conclu depuis le 15 décembre 2022, la résidence ne peut pas exiger qu’un service (autre que ceux dont le coût est obligatoirement inclus dans le loyer) soit retenu comme condition à la signature. Et quelle que soit la date du bail, l’article 1900 du Code civil demeure un outil puissant contre les clauses qui vous empêchent d’obtenir un service d’une autre personne, ou de le faire vous-même.
Un service que vous ne voulez plus peut, en principe, être retiré en cours de bail. Faites-le par écrit et conservez une copie : c’est cette lettre qui a fixé le point de départ du remboursement ici.
Un supplément parce que votre conjoint ou votre conjointe habite avec vous est, en principe, sans effet, à moins que les dimensions du logement le justifient. Vérifiez votre grille de services.
Exigez le formulaire obligatoire (l’annexe 6) dûment rempli, et non une grille maison : il distingue les services inclus dans le loyer de base de ceux rattachés à votre personne, ce qui compte le jour où votre situation change. Enfin, avant de retirer un service, informez-vous sur l’incidence possible sur le crédit d’impôt pour maintien à domicile.
Pour aller plus loin
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Référence : Pettigrew c. 6985467 Canada inc. (Résidences Soleil Manoir Sainte-Julie), 2026 QCCQ 3582, Cour du Québec, district de Longueuil, n° 505-80-010128-254, 10 août 2026, l’honorable Daniel Lévesque, J.C.Q. — Consulter le jugement sur CanLII
