Bruit, fumée, moisissures : les recours du locataire

Vos recours de locataire lorsque la jouissance paisible des lieux n’est plus qu’un mot dans le bail.

Depuis huit mois, Sophie n’arrive plus à dormir dans son appartement du Vieux-Gatineau. Le voisin du dessus rentre à deux heures du matin, met sa musique, déplace des meubles. L’odeur de fumée traverse la plinthe électrique de sa chambre. Elle en a parlé trois fois à son propriétaire, qui hausse les épaules : « C’est pas moi qui fais du bruit. » Et voilà qu’une tache brunâtre s’installe dans le coin de la salle de bain. Sophie songe à cesser de payer son loyer pour se faire entendre. Ce serait la pire décision possible. Voici plutôt ce que la loi met à sa disposition.

Ce que le locateur vous doit : la jouissance paisible

L’obligation centrale du propriétaire tient en une phrase : il doit vous procurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail (article 1854 du Code civil du Québec), et vous livrer un logement en bon état d’habitabilité (article 1910 C.c.Q.). La jouissance paisible, en langage courant, c’est le droit d’être bien chez soi : dormir, travailler, recevoir, sans être dérangé de façon démesurée.

Ce n’est pas une garantie de silence absolu : un immeuble à logements comporte des bruits normaux, des pas, une porte, un enfant. La loi sanctionne le trouble qui dépasse ce qu’un voisin raisonnable doit endurer, et qui persiste.

Le locateur n’est pas responsable de tout : il ne répond pas du trouble causé par un pur étranger (article 1859 C.c.Q.). Mais dès que le fauteur de trouble est un autre locataire du même immeuble, la donne change.

Le voisin bruyant, la fumée et le cannabis

Tout locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres (article 1860 C.c.Q.). S’il ne le fait pas, le locateur peut demander la résiliation de son bail.

Et vous, troublé par un voisin d’immeuble? L’article 1861 C.c.Q. est votre meilleur outil. Vous devez d’abord dénoncer le trouble au locateur commun. Si le trouble persiste, vous pouvez obtenir, selon les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail. Vous pouvez aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur, à moins qu’il ne prouve avoir agi avec prudence et diligence. C’est le cœur du régime : le propriétaire qui reste les bras croisés répond du trouble; celui qui met en demeure, documente et poursuit le locataire fautif se protège.

La fumée obéit à la même logique. Rien n’empêche un propriétaire d’inclure une clause « non-fumeur » dans un nouveau bail. En cours de bail, il doit passer par un avis de modification à la reconduction. Une exception historique mérite d’être rappelée, parce qu’elle explique bien des baux encore en vigueur : l’article 107 de la Loi encadrant le cannabis a permis aux locateurs, entre le 17 octobre 2018 et le 15 janvier 2019 seulement, d’ajouter unilatéralement une interdiction de fumer du cannabis à un bail déjà signé. Le locataire ne pouvait refuser que pour des raisons médicales, dans les 30 jours; à défaut de refus, l’interdiction était réputée inscrite au bail. Cette fenêtre est fermée depuis longtemps, mais les clauses qu’elle a créées demeurent valides.

Il est par ailleurs interdit de fumer du cannabis dans les aires communes des immeubles de deux logements ou plus, sous peine d’amende. Et même le locataire autorisé à fumer chez lui reste tenu de ne pas troubler ses voisins, cannabis thérapeutique compris. Un débat réel subsiste devant le Tribunal administratif du logement (TAL) : jusqu’où le droit à la vie privée chez soi cède-t-il devant le confort du voisin? C’est chaque fois une question de degré et de preuve.

Les travaux majeurs : l’avis, l’évacuation et l’indemnité

Une réparation ou une amélioration majeure non urgente ne peut pas commencer avant que le locateur vous ait avisé (article 1922 C.c.Q.). L’avis doit indiquer la nature des travaux, leur date de début, la durée estimée, la période d’évacuation s’il y a lieu, l’indemnité offerte et toutes les conditions susceptibles de diminuer sérieusement votre jouissance des lieux (article 1923 C.c.Q.).

Les délais : au moins 10 jours avant le début des travaux, ou trois mois avant une évacuation de plus d’une semaine.

Si une évacuation temporaire est demandée, vous avez 10 jours pour accepter ou refuser. Votre silence vaut refus, et c’est alors au locateur de saisir le Tribunal dans les 10 jours; il devra y démontrer le caractère raisonnable des travaux, des conditions et de la nécessité d’évacuer (article 1928 C.c.Q.). Si vous acceptez l’évacuation mais jugez certaines conditions abusives, c’est à vous de saisir le Tribunal dans les 10 jours. La demande est entendue en urgence et suspend les travaux, sauf décision contraire.

Deux pièges fréquents : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail sous prétexte des travaux, et il doit les effectuer entre 7 h et 19 h, sauf entente contraire. Hors urgence, un préavis de 24 heures est requis avant toute visite ou intervention (article 1931 C.c.Q.).

Moisissures et logement impropre : les recours forts

Un logement est impropre à l’habitation lorsque son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou lorsqu’il a été déclaré tel par un tribunal ou par l’autorité compétente — un inspecteur municipal, par exemple (article 1913 C.c.Q.). Une infestation grave ou une contamination fongique documentée peut y mener.

Deux recours puissants s’ouvrent alors. Vous pouvez abandonner le logement, à condition d’aviser le locateur de son état avant de partir ou dans les 10 jours suivants; vous êtes alors dispensé de payer le loyer pour la période où le logement est impropre, sauf si l’état résulte de votre faute (article 1915 C.c.Q.). Et l’une ou l’autre des parties peut demander la résiliation du bail (article 1972 C.c.Q.).

Attention : l’expertise est reine. Un rapport de professionnel ou un avis d’inspection municipale pèse infiniment plus lourd qu’une photo au cellulaire.

La marche à suivre : documenter, mettre en demeure, demander

Premier réflexe, et le plus important : ne cessez jamais de payer votre loyer. Le locataire qui retient son loyer se met lui-même en défaut et s’expose à la résiliation. La loi prévoit plutôt une porte de sortie : demander au Tribunal l’autorisation de déposer le loyer au greffe, avec un préavis de 10 jours au locateur indiquant le motif (article 1907 C.c.Q.).

Ensuite, tenez un journal de bord : date, heure, durée, nature du trouble. Ajoutez enregistrements, photos et noms de témoins prêts à venir à l’audience. Sans preuve, pas de cause.

Puis, envoyez une mise en demeure écrite, qui décrit le problème, formule une demande précise et accorde un délai raisonnable — dix jours est généralement considéré comme suffisant. Transmettez-la par un moyen laissant une trace : huissier, courrier recommandé, ou courriel avec accusé de réception. Gardez-en copie.

Enfin, déposez une demande au Tribunal. Selon ce que vous réclamez, votre dossier sera classé différemment : une ordonnance forçant le locateur à exécuter ses obligations est traitée en cause urgente, la résiliation du bail en cause prioritaire, une simple réclamation en dommages-intérêts ou en diminution de loyer en cause générale. Un dossier qui allègue clairement un risque pour la santé ou la sécurité est systématiquement placé en catégorie urgente : rédigez donc vos motifs avec soin.

Un mot, enfin, sur le harcèlement. Nul ne peut harceler un locataire de manière à restreindre sa jouissance paisible des lieux ou à l’amener à quitter son logement (article 1902 C.c.Q.). Visites abusives, coupures de services, intimidation, travaux volontairement prolongés : le locataire harcelé peut réclamer des dommages-intérêts punitifs en plus de son indemnisation ordinaire. La Charte des droits et libertés de la personne en permet aussi en cas d’atteinte illicite et intentionnelle.

Ce qu’il faut retenir

Le locateur doit vous procurer la jouissance paisible des lieux; quand le trouble vient d’un autre locataire, il doit intervenir.
Dénoncez le trouble par écrit avant tout : c’est la condition d’ouverture de vos recours.
Ne cessez jamais de payer votre loyer; demandez plutôt l’autorisation de le déposer au greffe du Tribunal.
Pour des travaux majeurs, exigez l’avis complet : 10 jours, ou trois mois si l’évacuation dépasse une semaine.
Documentez tout — journal de bord, photos, témoins, rapport d’expert — puis mettez en demeure avec un délai de dix jours.
Vos recours se cumulent : diminution de loyer, dommages-intérêts, résiliation et, en cas de harcèlement, dommages punitifs.

Pour aller plus loin

Cette chronique est publiée à des fins d’information juridique générale et expose l’état du droit à la date de sa rédaction. Elle ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Bruit, fumée, moisissures : quand le logement devient invivable