L’immeuble est vendu. L’ancienne propriétaire et un courtier se présentent chez la locataire, une dame aujourd’hui âgée de 84 ans, avec un document en anglais que le courtier lui décrit comme une simple formalité. Elle signe sur-le-champ. Quelques mois plus tard, on lui annonce qu’elle devra partir pour faire place à la fille de la nouvelle propriétaire. Le Tribunal administratif du logement refuse l’expulsion. Une décision qui rappelle la force du droit au maintien dans les lieux.
Au Québec, la vente d’un immeuble ne met pas fin aux baux des locataires : le nouveau propriétaire prend la place de l’ancien, avec les mêmes droits et les mêmes obligations. Pour reprendre un logement, il doit suivre une procédure précise. Certains acheteurs sont tentés de contourner ces règles en obtenant la signature du locataire sur un document. La décision Nikolis c. Chartrand-Debbané (2026 QCTAL 12131), rendue le 15 avril 2026 par la juge administrative Suzanne Guévremont, du Tribunal administratif du logement (TAL) à Montréal, montre les limites de cette stratégie.
Les faits : un document signé à la hâte
La locataire habite un logement de Ville Mont-Royal depuis décembre 2016. Elle est attachée à son quartier, où elle vit depuis plus de trente ans. Son bail initial de trois ans a été reconduit pour cinq ans, puis de nouveau à compter du 1er décembre 2024, au loyer de 2 075 $ par mois. Elle affirme avoir conclu un bail de longue durée précisément pour pouvoir rester là longtemps.
À l’automne 2024, son ancienne propriétaire, avec qui elle a toujours eu de bons rapports, vend l’immeuble. Le 1er novembre, celle-ci lui écrit par texto que l’immeuble est vendu, qu’elle a tenu parole en trouvant un acheteur qui ne veut pas briser son bail, et qu’elle lui remettra un document attestant qu’elle peut demeurer dans le logement et que son bail ne sera pas annulé, un document qui, écrit-elle en anglais, est exigé par le notaire. Le 5 novembre, l’ancienne propriétaire se présente chez la locataire avec un courtier immobilier. Selon le témoignage de la locataire, le courtier lui présente un document en anglais intitulé « Notice to Tenant » comme une simple formalité et la presse de signer; se sentant bousculée et stressée, elle signe aussitôt.
Le document indique notamment que l’acheteuse reconnaît le bail, comprend qu’il sera automatiquement renouvelé le 1er décembre 2024, s’engage à ne pas chercher à y mettre fin et à laisser la locataire y demeurer jusqu’à l’expiration du terme de renouvellement, et ne reprendra pas le logement avant la fin de ce terme. La nouvelle propriétaire n’était pas présente à la rencontre et n’a pas signé le document, selon la décision.
Le 29 janvier 2025, raconte la locataire, la mère de la nouvelle propriétaire se présente chez elle pour lui annoncer qu’elle devra quitter le 1er décembre 2025, pour que sa fille emménage. Une amie de longue date témoigne que la locataire l’a appelée ce jour-là, en panique. La nouvelle propriétaire demande ensuite au TAL son expulsion, en soutenant que le document constituait une entente de résiliation du bail au 30 novembre 2025. La locataire, elle, n’y voit qu’une reconnaissance de son droit de rester.
Un aveu révélateur à l’audience
La propriétaire ne témoigne pas; c’est sa mère qui la représente. En contre-interrogatoire, celle-ci admet que sa fille est copropriétaire indivise de l’immeuble, ce qui, dit-elle, l’empêchait de reprendre le logement, et que c’est pour cette raison que le document a été signé. Elle admet aussi qu’il s’agit de la seule « entente » conclue avec la locataire, et que la promesse d’achat de sa fille a été faite au même moment.
Cet aveu touche à une règle méconnue. En principe, le propriétaire d’un immeuble détenu en copropriété indivise, c’est-à-dire possédé à plusieurs sans division en unités distinctes, ne peut pas reprendre un logement, sauf s’il en est copropriétaire avec une seule autre personne qui est son conjoint, sous réserve de droits acquis pour certains immeubles acquis il y a plusieurs décennies (selon le nombre de logements, avant 1981 ou vers 1987-1988) (article 1958 C.c.Q.). La juge ne se prononce pas sur cette règle, mais l’aveu éclaire le contexte.
Les règles du bail de logement protègent le locataire, même contre lui-même
La juge rappelle d’abord que c’était à la propriétaire de prouver que la locataire avait renoncé à son droit de rester dans les lieux. Or, le document, qui « ne brille pas par sa clarté », ne contient nulle part un engagement de la locataire à quitter le logement. L’explication de la locataire, qui y voyait une simple reconnaissance de son droit, « tient la route ».
La juge ajoute que les règles du Code civil du Québec sur le bail de logement sont d’ordre public. La plupart sont d’ordre public « de protection » : elles existent pour protéger le locataire. C’est le cas du droit au maintien dans les lieux, des règles sur la reconduction du bail et de celles sur la reprise de logement. La personne protégée peut renoncer à cette protection, mais pas à l’avance. La renonciation n’est possible qu’une fois le droit né, et à condition d’être volontaire, claire et faite en toute connaissance de cause.
Même si le document avait été une entente de fin de bail, elle aurait été prématurée et fondée sur de fausses prémisses, notamment un avis de reprise invalide : un tel avis doit être donné pendant que le bail visé est en vigueur et respecter les exigences de contenu prévues au Code. Enfin, compte tenu de la rapidité de la rencontre, la juge ne croit pas que la locataire disposait de tous les renseignements nécessaires pour donner un consentement éclairé. Son consentement étant vicié, il n’y a pas eu d’accord de volontés. Il ne s’agissait pas non plus d’une transaction, puisque la propriétaire n’avait fait aucune véritable concession. La demande est rejetée, avec frais.
Pourquoi cette décision retient l’attention
Elle met en lumière une pratique qu’on voit trop souvent lors de la vente d’immeubles locatifs : faire signer au locataire, à la sauvette, un document présenté comme anodin. Ici, le document, rédigé en anglais, avait été annoncé par l’ancienne propriétaire comme exigé par le notaire, puis présenté par le courtier comme une simple formalité, lors d’une rencontre rapide avec une dame âgée; la juge conclut qu’elle ne disposait pas de tous les renseignements nécessaires pour donner un consentement éclairé. Le TAL refuse d’en faire une renonciation au droit le plus fondamental d’un locataire : celui de rester chez lui.
La décision rappelle aussi que l’achat d’un immeuble en vue d’y loger un proche doit être planifié en fonction des règles de la reprise de logement. Une acheteuse qui détient l’immeuble en copropriété indivise, autrement qu’avec son seul conjoint, ne peut généralement pas reprendre un logement, et, à notre avis, aucun document signé par le locataire ne permet de contourner cette règle à l’avance.
Signalons enfin que, depuis 2024, la loi protège davantage les locataires aînés : un propriétaire ne peut pas, en principe, reprendre le logement d’un locataire âgé de 65 ans ou plus qui l’occupe depuis au moins dix ans et dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, sauf exceptions. Cette protection n’a pas été discutée dans la décision; selon les dates rapportées, la locataire occupait le logement depuis moins de dix ans au moment des faits. Si son bail se poursuit, comme elle le soutient, jusqu’en 2029, elle pourrait toutefois un jour remplir le critère d’ancienneté, le critère de revenu demeurant à vérifier. L’affaire montre néanmoins que, même hors de ces cas, les règles générales suffisent souvent à protéger le locataire.
Ce qu’il faut retenir
Locataires : ne signez rien sous pression. Si on vous présente un document lors de la vente de votre immeuble, demandez une copie, prenez le temps de le lire et faites-le vérifier, au besoin traduire, avant de signer. Vous n’avez aucune obligation de signer sur-le-champ.
La vente de l’immeuble ne met pas fin à votre bail. Le nouveau propriétaire est lié par votre bail. S’il veut reprendre le logement, il doit suivre la procédure prévue par la loi, notamment vous transmettre un avis écrit dans les délais (généralement au moins six mois avant la fin d’un bail de plus de six mois), et vous disposez d’un mois pour y répondre; votre silence équivaut à un refus, et c’est alors au propriétaire de s’adresser au TAL dans le mois suivant.
On ne peut pas renoncer d’avance à ses droits de locataire. Une clause ou un document par lequel vous renonceriez à l’avance à la reconduction de votre bail ou accepteriez une reprise future n’a, en principe, aucune valeur.
Acheteurs : vérifiez avant d’acheter. Si vous achetez un immeuble pour y loger un proche, vérifiez si la reprise sera possible (structure de propriété, âge et ancienneté des locataires, délais). Un document mal conçu ne remplacera jamais une procédure de reprise conforme.
Pour aller plus loin
Voir aussi nos chroniques Mettre fin au bail de son locataire : le guide du propriétaire, Augmentation de loyer : la refuser, la négocier, la contester, « Services obligatoires » en résidence pour aînés : la Cour du Québec redonne le choix aux locataires et Exploitation d’une personne aînée : reconnaître et agir à temps. Les règles de la reprise de logement sont aussi expliquées sur le site du Tribunal administratif du logement.
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Référence : Nikolis c. Chartrand-Debbané, 2026 QCTAL 12131, Tribunal administratif du logement, bureau de Montréal, la juge administrative Suzanne Guévremont, 15 avril 2026 — lire la décision sur CanLII.
