Il loue deux lots pour ses cultures. Il propose un bail de 20 ans avec remboursement de ses investissements; le propriétaire répond par une contre-proposition. Il dit qu’il reviendra rapidement… et ne revient jamais. Pendant ces négociations, il a investi, selon lui, plus de 150 000 $ dans la terre. En 2021, elle est vendue à une autre ferme. La Cour supérieure rejette sa poursuite. Une leçon coûteuse sur la différence entre négocier et conclure.
L’argument de l’« entente de principe » revient souvent dans les litiges commerciaux. Il traduit la conviction sincère d’une partie qu’une affaire était conclue, alors que l’autre estime qu’on en était encore aux discussions. Le jugement Hammond c. Régie intermunicipale Argenteuil Deux-Montagnes (2026 QCCS 3176), rendu oralement le 10 juin 2026 par l’honorable David E. Roberge, de la Cour supérieure (district de Terrebonne), et transcrit le 24 août 2026, rappelle que le droit québécois exige davantage qu’une impression d’accord.
Les faits : un bail d’un an, des négociations qui s’essoufflent
Le demandeur est un agriculteur de la région de Lachute qui exploite des terres avec sa famille, notamment par l’entremise de deux sociétés. En mai 2017, il signe personnellement avec la Régie intermunicipale Argenteuil Deux-Montagnes, un organisme public voué à la gestion des matières résiduelles, un bail d’un an sur deux lots agricoles, pour un loyer annuel de 15 000 $, renouvelable une fois. Le bail est renouvelé en 2018.
En juin 2019, l’agriculteur propose un bail de 20 ans, au même loyer, avec un droit de premier refus en cas de vente et le remboursement de ses investissements (drainage, nivellement, préparation du sol). En septembre 2019, la Régie accepte le principe d’un bail de 20 ans et d’un droit de premier refus, mais formule une contre-proposition : un loyer indexé et un remboursement des améliorations plafonné à 50 000 $ ou calculé au prorata des années écoulées, selon le moindre des deux. Elle précise que son avocat devra vérifier la possibilité d’inclure une clause de remboursement en cas de vente et que, « si » la proposition convient, l’entente sera alors préparée. Relancé en octobre 2019, l’agriculteur répond qu’il est occupé par la saison agricole et qu’il reviendra bientôt. Il ne le fait jamais. Aucune communication n’a lieu sur ce sujet jusqu’en 2021.
L’agriculteur continue d’exploiter les lots et de payer le loyer. En février 2021, la Régie décide de vendre la terre. Il en est informé en février ou en mars et présente des offres d’achat, d’abord d’environ 900 000 $ par l’entremise de ses enfants, puis de 1 057 000 $, conditionnelle au remboursement de 157 000 $ à l’agriculteur. La Régie retient plutôt l’offre la plus élevée, celle d’une autre entreprise agricole, à 1,4 M$. Vers le 20 avril 2021, elle avise l’agriculteur que le bail prendra fin le 30 avril. Il poursuit la Régie pour plus de 300 000 $ : environ 157 000 $ en investissements, 106 440 $ en profits perdus, 30 000 $ en loyers payés « inutilement » et 10 000 $ pour troubles et inconvénients.
Négocier n’est pas conclure
Au Québec, un contrat se forme par le seul échange des consentements, sans qu’un écrit soit nécessaire (article 1385 du Code civil du Québec), sauf si la loi exige une forme particulière. Encore faut-il qu’une offre contenant tous les éléments essentiels du contrat envisagé soit acceptée sans équivoque (articles 1386 et 1388 C.c.Q.). Une contre-proposition n’est pas une acceptation : c’est une nouvelle offre (article 1393 C.c.Q.).
Le juge Roberge conclut qu’aucune entente n’a été conclue. Deux éléments essentiels, le loyer et l’indemnité pour les améliorations, n’avaient jamais fait l’objet d’un accord. La dernière proposition de la Régie, de septembre 2019, attendait une réponse que l’agriculteur n’a jamais donnée. En contre-interrogatoire, il a d’ailleurs reconnu qu’il fallait encore « compléter » l’entente et mettre les points sur les « i ». S’il a cru à une entente de principe, sa croyance constituait, au mieux, une erreur inexcusable.
Le jugement ajoute deux obstacles. D’une part, un organisme public comme la Régie exprime sa volonté par résolution de son conseil; aucune résolution n’avait approuvé un bail à long terme. D’autre part, le bail de 2017 contenait une clause d’intégralité, selon laquelle le contrat écrit représentait la totalité de l’entente : des déclarations de représentants de la Régie ne pouvaient le modifier.
Que s’est-il passé, alors, après avril 2019? Même si le bail excluait la reconduction tacite, les parties ont continué à se comporter comme si le bail de 2017 se poursuivait : l’agriculteur occupait les lots et payait le loyer, la Régie l’encaissait. Le juge conclut à un renouvellement implicite, d’année en année, aux mêmes conditions, jusqu’au 30 avril 2021.
Pas de faute de la Régie
La bonne foi doit gouverner la conduite des parties à toutes les étapes du contrat (articles 6, 7 et 1375 C.c.Q.). Mais, rappelle le juge, insister sur le respect du contrat n’est pas de la mauvaise foi. La fin du bail au 30 avril 2021 découlait de ses propres termes, même si l’avis officiel est arrivé tard; l’agriculteur savait d’ailleurs depuis plusieurs semaines que la terre serait vendue, et le président de la Régie avait insisté pour qu’il soit avisé rapidement afin d’éviter des frais saisonniers inutiles.
La vente à un tiers n’était pas fautive non plus. Faute d’entente, l’agriculteur n’avait aucun droit de premier refus. Il n’a pas été écarté du processus : ses offres ont été examinées, puis refusées parce qu’elles étaient inférieures au prix de mise en marché et à la meilleure offre. Le juge écarte aussi l’hypothèse, non prouvée, d’une vente précipitée pour financer un règlement devant le Tribunal administratif du travail.
Les améliorations restent au propriétaire
Sans entente sur le remboursement, le sort des travaux est réglé par la loi. Selon l’article 1891 C.c.Q., à la fin du bail, le locataire doit enlever les ouvrages qu’il a faits. Si l’enlèvement détériorerait le bien, le locateur peut les conserver en payant leur valeur ou exiger la remise en état; et si la remise en état est impossible, il peut les conserver sans indemnité. On ne peut évidemment pas retirer d’une terre agricole le nivellement, le sous-solage, la chaux ou le fumier épandus. Le juge souligne aussi qu’il était « pour le moins téméraire » d’engager la majorité de ces dépenses alors que les négociations n’étaient pas conclues.
Un obstacle de plus : qui a vraiment payé?
Le juge ajoute, à titre subsidiaire, une leçon importante pour les entrepreneurs. Le bail avait été signé par l’agriculteur personnellement, mais la plupart des travaux avaient été effectués et payés par ses sociétés, et c’est l’une d’elles qui vendait les récoltes. Or, une société a une personnalité juridique distincte de celle de son actionnaire : celui-ci ne peut pas réclamer en son nom propre une perte subie par la société. On ne peut pas profiter de la structure corporative, notamment sur le plan fiscal, puis l’ignorer devant le tribunal. Au mieux, les pertes personnelles de l’agriculteur auraient été inférieures à 20 000 $ quant aux investissements, et il n’aurait pas pu réclamer lui-même la perte de profits, réalisée par une société.
La preuve des dépenses était en outre fragile : aucune facture, aucun registre des heures, une liste préparée après coup, en 2021, jamais transmise à la Régie, et un expert qui s’était fié aux hypothèses de son client sans vérification indépendante. L’action est rejetée, avec frais de justice, y compris les frais de l’expert de la Régie.
Pourquoi cette décision retient l’attention
Elle touche une réalité fréquente dans le monde agricole, où la location de terres d’un voisin, d’une municipalité ou d’un organisme se fait souvent sur la base de relations de confiance et d’arrangements informels. Investir dans le sol d’une terre louée, c’est investir dans le bien d’autrui. Sans écrit clair, le risque repose entièrement sur le locataire.
On peut trouver le résultat sévère : la Régie connaissait, de façon générale, les intentions d’investissement de l’agriculteur, avait accepté le principe d’un bail de 20 ans et a vendu pour 1,4 M$ la terre sur laquelle il avait fait des travaux. Le juge note d’ailleurs que la réclamation n’était pas fondée sur l’enrichissement injustifié, et qu’aucune preuve ne permettait de mesurer la plus-value que les travaux auraient procurée à la terre. Un recours mieux ciblé et mieux documenté aurait-il connu un sort différent? Le jugement ne permet pas de l’affirmer, mais il laisse entrevoir que la preuve aurait été déterminante.
Ce qu’il faut retenir
Une entente de principe n’est pas un contrat. Tant que les éléments essentiels (prix, durée, indemnité) ne sont pas acceptés de part et d’autre, il n’y a pas d’entente. Répondez aux contre-propositions et faites signer le document final.
Avec une municipalité ou un organisme public, exigez la résolution. Ces organismes s’engagent par résolution ou règlement. La parole d’un dirigeant, même sincère, ne suffit pas.
N’investissez pas dans un bien loué sans entente écrite sur le remboursement. À défaut, la loi peut permettre au propriétaire de conserver sans indemnité les améliorations lorsque la remise en état est impossible, comme c’est souvent le cas pour des travaux du sol.
Signez avec la bonne entité. Si c’est votre société qui exploite et paie, c’est elle qui devrait être partie au contrat, ou les rôles de chacun devraient être clairement prévus.
Documentez vos dépenses au fur et à mesure. Factures, preuves de paiement, registres de travaux : sans eux, même une réclamation légitime peut échouer.
Pour aller plus loin
Voir aussi nos chroniques Le respect de la parole donnée, Promesse de vente non respectée : la Cour d’appel refuse de forcer l’acheteur à consigner le prix avant procès et Bail commercial : la clause qui permet au locateur de « garder » vos équipements est réputée non écrite depuis 1994.
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Référence : Hammond c. Régie intermunicipale Argenteuil Deux-Montagnes, 2026 QCCS 3176, Cour supérieure du Québec, district de Terrebonne, l’honorable David E. Roberge, j.c.s., jugement rendu oralement le 10 juin 2026 (transcription datée du 24 août 2026) — lire le jugement sur CanLII.
