Des milliers de baux commerciaux au Québec contiennent encore une clause qui permet au locateur de s’approprier les biens du locataire en défaut. Un jugement récent rappelle qu’elle ne vaut rien, et qu’il en est ainsi depuis la réforme du Code civil de 1994.
En avril 2022, une franchisée de la chaîne de restaurants Benny loue un local dans un complexe immobilier de Laval pour y ouvrir un restaurant. Le bail est de douze ans. Deux ans plus tard, en juillet 2024, le restaurant ferme ses portes. La locataire retire une partie de ses meubles avec l’accord du locateur, mais laisse sur place les équipements les plus lourds : deux hottes de cuisine, une chambre froide, un congélateur, un système d’extinction d’incendie, des dizaines de chaises et de tables. Elle espère les revendre au prochain occupant.
En mars 2025, le locateur résilie le bail et annonce à la locataire qu’il est désormais propriétaire de tout ce qui se trouve dans le local, en vertu d’une clause du bail. Il poursuit ensuite la locataire et sa caution pour plus de 600 000 $ de loyers. Lorsqu’elle apprend, en octobre 2025, que le local a été reloué et qu’un nouveau restaurateur utilise vraisemblablement ses équipements, la locataire les fait saisir.
Dans 9316-5363 Québec inc. c. 9453-6455 Québec inc., 2026 QCCS 1611, rendu le 8 mai 2026 par l’honorable Catherine Martel de la Cour supérieure (district de Laval), le Tribunal déclare la locataire propriétaire de ses équipements, mais annule quand même sa saisie. Les deux volets du jugement méritent qu’on s’y arrête.
La clause du bail : une dation en paiement déguisée
La clause invoquée par le locateur est d’une banalité désarmante. Elle prévoit qu’en cas de défaut du locataire, le locateur peut « prendre possession des biens appartenant au Locataire qui se trouvent dans les Lieux Loués », les entreposer aux frais du locataire, « ou les vendre ou les aliéner de toute autre manière que le Bailleur juge appropriée, sans avis au Locataire ». Quiconque a déjà lu un bail commercial québécois reconnaîtra la formule.
Le Tribunal la qualifie sans détour : c’est une clause de dation en paiement. Une dation en paiement, c’est le fait de payer une dette non pas en argent, mais en transférant la propriété d’un bien. La clause litigieuse revient à dire d’avance : « Si tu ne paies pas ton loyer, tes équipements deviennent à moi. »
Or, l’article 1801 du Code civil du Québec est on ne peut plus clair : « Est réputée non écrite toute clause selon laquelle, pour garantir l’exécution de l’obligation de son débiteur, le créancier se réserve le droit de devenir propriétaire irrévocable du bien ou d’en disposer. » « Réputée non écrite » signifie que la clause est traitée comme si elle n’avait jamais existé. Elle est nulle d’emblée, sans qu’il soit nécessaire de la faire annuler.
La juge Martel souligne que cette règle s’applique dès qu’un débiteur s’oblige à l’avance à transférer un bien à son créancier en cas de défaut, « sans égard à la nature ou à la finalité du contrat ». Les tribunaux l’ont appliquée à des baux, mais aussi à des conventions entre actionnaires, à des actes de vente, à une emphytéose et à une convention de copropriété. Pour les baux commerciaux, la Cour supérieure l’avait déjà dit dès 1994 dans l’affaire Investissement Limtor inc. c. Jedco Sporting Goods inc. et, note le jugement, ce raisonnement « a été suivi avec constance par la jurisprudence postérieure » et « a reçu l’aval de la doctrine ».
Le locateur change de cheval : la clause de « fin du bail »
Sentant la faiblesse de sa première position, le locateur a invoqué à l’audience une autre clause du bail : celle qui prévoit que les biens laissés dans les lieux loués « à la Date de fin du Bail » deviennent, au choix du locateur, sa propriété.
Le Tribunal lit le bail. La « Date de fin du Bail » y est définie comme le dernier jour du mois où survient le douzième anniversaire du bail, soit en 2034. Cette clause vise donc les biens abandonnés à l’échéance normale du bail; elle ne permet pas au locateur de se déclarer propriétaire des équipements lorsqu’il choisit lui-même de résilier le bail avant terme. Et la juge ajoute que si la clause devait s’interpréter comme une sanction du défaut du locataire, elle serait elle aussi une dation en paiement réputée non écrite.
La locataire, qui avait commandé et payé ces équipements, en est donc toujours propriétaire.
Un peu d’histoire : le privilège du locateur, disparu depuis plus de trente ans
Pourquoi ces clauses sont-elles encore si répandues? En partie par habitude, et en partie par confusion avec un régime qui n’existe plus.
Sous l’ancien Code civil du Bas-Canada, le locateur bénéficiait d’un véritable « privilège » sur les meubles garnissant les lieux loués : un droit de préférence sur ces biens, qu’il pouvait faire saisir rapidement par ce qu’on appelait la saisie-gagerie, pour se payer sur le produit de leur vente avant les autres créanciers. Ce privilège n’a jamais fait du locateur le propriétaire des biens, mais il lui donnait une emprise réelle sur eux. Parallèlement, les clauses de dation en paiement étaient, à l’époque, généralement valides.
La réforme du Code civil, entrée en vigueur le 1er janvier 1994, a fait table rase. Le privilège du locateur n’a pas été reconduit, et l’article 1801 a frappé de nullité les clauses de dation en paiement. Depuis, un locateur commercial qui veut une garantie sur les équipements de son locataire doit se la faire consentir expressément, par une hypothèque mobilière publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers, et l’exercer selon les recours hypothécaires prévus au Code, avec les préavis et les délais que cela suppose. Il ne peut pas s’en donner une par une clause générale du bail.
Trente-deux ans plus tard, la formule survit pourtant dans une multitude de baux, souvent recopiés de modèles antérieurs à la réforme. Beaucoup de locateurs croient sincèrement pouvoir s’en prévaloir. Beaucoup de locataires, ignorant leurs droits, laissent partir des équipements de grande valeur. Dans cette affaire, la locataire les évaluait à quelque 360 000 $.
La saisie annulée quand même : la rigueur de la procédure
Voilà pour le fond. Mais le jugement comporte une deuxième leçon, procédurale celle-là, et elle est dure pour la locataire.
La saisie avant jugement est une mesure exceptionnelle qui permet de placer des biens sous contrôle de justice avant même que le tribunal ait tranché. L’article 520 du Code de procédure civile exige que les instructions à l’huissier, appuyées d’une déclaration sous serment, désignent « spécialement » les biens à saisir lorsque la saisie ne porte pas sur tous les meubles du défendeur. Le Tribunal rappelle que les formalités de la saisie avant jugement « doivent être appliquées avec rigueur ».
Or, la déclaration sous serment de la locataire identifiait cinq catégories de biens de façon sommaire : le garde-corps de la terrasse, une hotte, une chambre froide et du mobilier de salle à manger, avec des factures en liasse. Ce n’était pas suffisant pour qu’un huissier sache quoi saisir. Dans les faits, l’huissier a dû être accompagné d’un représentant de la locataire qui lui indiquait les biens, et il a fini par saisir une quantité d’équipements qui ne figuraient nulle part dans la déclaration : environ la moitié des biens saisis. Le représentant de la locataire a lui-même admis à l’audience qu’il aurait été incapable de faire le lien entre la liste des biens saisis et les factures jointes à sa déclaration.
« Il s’agit d’un vice fondamental qui invalide la saisie », conclut la juge. La locataire est déclarée propriétaire, mais sa saisie est annulée et mainlevée est accordée au locateur. Sans frais de justice de part et d’autre, vu le sort partagé des procédures.
La procédure, servante du droit
Le locateur avait aussi tenté de faire déclarer irrecevable la démarche de la locataire, au motif qu’elle aurait dû intenter une action en revendication distincte plutôt que de procéder par une simple demande en cours d’instance dans le dossier existant. Le Tribunal reconnaît que la façon de faire « n’est pas orthodoxe », mais refuse de sanctionner un vice de forme qui n’a privé le locateur d’aucun droit : les parties ont pu présenter toute leur preuve et tous leurs arguments sur la propriété des équipements. Faire autrement serait contraire au principe de proportionnalité et à « l’adage bien connu selon lequel la procédure doit être la servante du droit et non sa maîtresse ». La demande en abus du locateur est également rejetée : faire saisir des biens dont on se dit propriétaire pour se donner un levier de négociation n’est pas un détournement de la justice.
Pourquoi cette affaire retient l’attention
Pas pour la nouveauté de la règle : elle a plus de trente ans et la jurisprudence est constante. Précisément pour cette raison. Il est frappant qu’en 2026, un locateur commercial, conseillé par des avocats, ait fondé sa position sur une clause que les tribunaux écartent depuis 1994, et qu’il ait fallu un jugement de la Cour supérieure pour le rappeler. Le décalage entre le droit et la pratique contractuelle est ici béant.
Le jugement est aussi un rappel que gagner sur le fond ne suffit pas. La locataire avait raison sur toute la ligne quant à la propriété de ses biens; elle a néanmoins perdu sa saisie pour avoir mal décrit ce qu’elle voulait saisir. En matière de saisie avant jugement, l’à-peu-près ne pardonne pas.
On notera enfin que le jugement tranche la question de la validité de la clause au stade d’une demande en cours d’instance, sans attendre le procès au fond. La juge s’appuie sur le précédent de 1994 pour le faire. C’est une approche pragmatique qui évite de laisser des biens de grande valeur dans les limbes pendant des années, mais qui suppose que la preuve de la propriété soit claire et non contestée, comme c’était le cas ici.
Ce qu’il faut retenir
Si vous êtes locataire commercial. Une clause de votre bail qui rend le locateur propriétaire de vos équipements en cas de défaut est réputée non écrite. Ne laissez pas partir vos biens sur la foi d’une telle clause. Mais agissez vite : contestez par écrit dès la première réclamation du locateur, et si vous devez saisir, décrivez chaque bien avec précision (marque, modèle, numéro de série, facture correspondante) avant de mandater l’huissier.
Si vous êtes locateur. La clause type héritée des anciens baux ne vous protège pas. Si les équipements du locataire sont importants pour vous comme garantie, faites-vous consentir une hypothèque mobilière et publiez-la. Autrement, à la fin d’un bail résilié pour défaut, vous devrez composer avec un locataire qui demeure propriétaire de ses biens, et l’entreposage ou la revente sans son accord pourrait engager votre responsabilité.
Dans les deux cas. Faites relire votre bail commercial avant de le signer, ou avant de le relouer. Un bail de douze ans se négocie en quelques semaines; un litige comme celui-ci se plaide en années.
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Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
9316-5363 Québec inc. c. 9453-6455 Québec inc., 2026 QCCS 1611 (Cour supérieure, chambre civile, district de Laval, l’honorable Catherine Martel, J.C.S., 8 mai 2026) — consulter la décision sur CanLII
