Des investisseurs qui se disent floués obtiennent une ordonnance qui gèle les biens du promoteur, dont un immeuble de Mont-Tremblant. Pendant ce temps, le prêteur hypothécaire de l’immeuble exerce son recours et en devient propriétaire, sans les en aviser. Les investisseurs demandent l’annulation du jugement. La Cour supérieure refuse : une injonction Mareva protège contre la dissipation des biens, mais elle ne donne aucun droit sur ceux-ci.
Lorsqu’on soupçonne une fraude, le réflexe est souvent de « geler » les biens du fraudeur présumé avant qu’ils disparaissent. L’injonction Mareva sert précisément à cela. Mais jusqu’où protège-t-elle les créanciers qui l’obtiennent face à un prêteur qui détient une hypothèque sur le bien gelé? Le jugement Hypothèque Solution Québec inc. c. Manoir Winchester (2026 QCCS 2908), rendu le 17 avril 2026 par l’honorable Daniel Beaulieu, de la Cour supérieure (district de Québec), apporte une réponse nette.
Les faits : un immeuble, une hypothèque et des investisseurs inquiets
En juin 2023, une hypothèque de 1 300 000 $ est consentie en faveur d’un prêteur, Hypothèque Solution Québec inc., et de deux particuliers, pour garantir un prêt sur une propriété de Mont-Tremblant, que la société Manoir Winchester acquiert quelques jours plus tard. En 2025, une foule de créanciers, principalement des investisseurs, allèguent que le dirigeant de ce groupe s’est livré à un stratagème frauduleux de type « Ponzi ». Il s’agit d’allégations, qui n’avaient pas été jugées au fond.
Le 18 février 2025, ces investisseurs obtiennent une injonction Mareva qui interdit au dirigeant, à ses sociétés et à plusieurs personnes liées de vendre, hypothéquer ou autrement céder leurs actifs. L’immeuble de Mont-Tremblant figure expressément parmi les biens visés. L’ordonnance est renouvelée à plusieurs reprises, puis prolongée jusqu’au jugement au fond, et elle est publiée au registre foncier. Lors d’un renouvellement, en mars 2025, un juge ordonne au prêteur hypothécaire de fournir les documents de son prêt et précise que « toute partie affectée » par l’ordonnance « puisse demander des directives à la Cour ».
En avril 2025, le prêteur confirme que l’emprunteur est en défaut de payer ses versements hypothécaires et que l’immeuble n’est plus assuré. Le 6 juin 2025, le prêteur publie au registre foncier un préavis d’exercice de son droit de prise en paiement. Le 25 septembre 2025, la Cour supérieure, siégeant à Québec, rend jugement par défaut : constatant une dette de 1 099 386,52 $, elle ordonne le délaissement de l’immeuble et déclare les prêteurs propriétaires, rétroactivement au 6 juin 2025. Les investisseurs l’apprennent le 3 novembre 2025, alors qu’ils tentent de faire fixer une audience pour la vente de l’immeuble. Le 22 décembre, ils demandent la rétractation, c’est-à-dire l’annulation, du jugement.
Deux notions à comprendre
L’injonction Mareva est une ordonnance de gel. Elle interdit à une personne de se départir de ses biens en attendant le jugement final, pour éviter qu’elle les fasse disparaître. Le tribunal insiste sur sa nature : elle agit contre la personne visée, et non sur le bien lui-même. Elle ne donne à celui qui l’obtient ni droit réel sur le bien, ni priorité sur les autres créanciers.
La prise en paiement est l’un des recours que le Code civil du Québec offre au créancier hypothécaire lorsque son débiteur fait défaut. Plutôt que de faire vendre le bien, le créancier en devient propriétaire, et la dette est éteinte. Conséquence importante pour les autres créanciers : il n’y a pas de vente, donc pas de surplus éventuel à partager. C’est ce qui inquiétait les investisseurs, puisque l’immeuble avait été mis en vente à 1,7 million de dollars dans une autre procédure.
Les conditions de la rétractation par un tiers
L’article 349 du Code de procédure civile permet à une personne dont les intérêts sont touchés par un jugement rendu sans qu’elle ait été appelée d’en demander la rétractation. La jurisprudence exige qu’elle démontre qu’elle n’a pas pu s’opposer au jugement, que ses intérêts sont touchés, qu’elle a des moyens de défense sérieux et qu’elle agit dans les six mois de sa connaissance du jugement. Ce recours est appliqué de façon restrictive, au nom de la stabilité des jugements.
Le juge Beaulieu reconnaît d’emblée que les investisseurs n’avaient pas été appelés et que leurs intérêts étaient touchés. Il rejette aussi l’argument des prêteurs voulant que les investisseurs aient manqué de diligence en attendant 48 jours : vu la complexité du dossier et le nombre de parties, ce délai n’est pas négligent. Tout se joue donc sur le dernier critère : avaient-ils un moyen de défense sérieux?
Pas de préavis dû aux bénéficiaires d’une Mareva
Le principal argument des investisseurs reposait sur l’article 2757 C.c.Q., qui oblige le créancier qui entend exercer un droit hypothécaire à signifier son préavis au débiteur, au constituant de l’hypothèque et « à toute autre personne contre laquelle il entend exercer son droit ». Selon eux, la Mareva leur donnait un intérêt suffisant dans l’immeuble pour faire partie de ces personnes.
Le tribunal ne le croit pas. Seul un nombre très restreint de personnes ont droit à la signification du préavis. Le juge s’appuie sur une analogie avec la saisie avant jugement : selon la doctrine, le créancier qui a saisi un immeuble a « indéniablement un intérêt », mais la saisie ne lui confère aucun droit réel, de sorte que le créancier hypothécaire n’a pas à lui signifier son préavis. Si un créancier saisissant n’y a pas droit, le bénéficiaire d’une Mareva n’y a pas droit non plus.
L’ordonnance de mars 2025 ne changeait rien : en écrivant que toute partie affectée « puisse » demander des directives à la Cour, le juge avait accordé une possibilité, et non créé une obligation. Quant à l’abus de droit, le juge reconnaît que les prêteurs auraient pu faire preuve de plus de transparence, mais refuse de conclure qu’ils ont agi en catimini : leur préavis était publié au registre foncier depuis le 6 juin 2025, et la loi présume qu’un droit inscrit au registre est connu de ceux qui publient ensuite un droit sur le même bien, comme l’avaient fait les investisseurs en y inscrivant leur Mareva. La prise en paiement étant un recours expressément prévu par le Code, l’exercer n’est pas un abus. La demande en rétractation est rejetée, avec frais de justice.
Pourquoi cette décision retient l’attention
Elle met en lumière un malentendu fréquent. Pour la victime d’une fraude, obtenir une injonction Mareva donne le sentiment d’avoir « mis la main » sur les biens. En réalité, la Mareva fige la situation à l’égard du fraudeur présumé, sans modifier le rang des créanciers. Le créancier hypothécaire, dont le droit est antérieur et inscrit, conserve tous ses recours.
Le jugement distingue d’ailleurs cette affaire d’une autre décision rendue dans un dossier connexe, où un juge avait annulé un jugement obtenu par d’autres investisseurs, simples créanciers ordinaires, qui tentaient de court-circuiter le processus de liquidation de l’immeuble. La différence tient à la nature du droit : un créancier hypothécaire exerce une garantie légitime; un créancier ordinaire n’a pas de priorité.
On peut néanmoins comprendre la frustration des investisseurs. Le prêteur était mis en cause dans le dossier de la Mareva depuis mars 2025 et, après le jugement, son président a même échangé avec l’avocat des investisseurs au sujet d’une audience sur la vente de l’immeuble, avant qu’on leur apprenne qu’il en était déjà devenu propriétaire. Le juge le reconnaît à demi-mot, en écrivant que les prêteurs auraient pu faire preuve de davantage de transparence. Mais le droit des sûretés repose sur la publicité des droits au registre foncier, et c’est à chacun d’y veiller.
Ce qu’il faut retenir
Une injonction Mareva n’est pas une garantie. Elle empêche le débiteur de dissiper ses biens, mais ne vous donne aucune priorité sur un créancier hypothécaire.
Inscrivez votre adresse au registre foncier. Le Code permet à toute personne intéressée de requérir l’inscription de son adresse à l’égard d’un immeuble (article 3022 C.c.Q.). L’officier de la publicité des droits devra alors l’aviser de certaines inscriptions, notamment celle d’un préavis d’exercice (article 3017 C.c.Q.). Les prêteurs l’ont souligné, et la doctrine citée par le juge le rappelle.
Surveillez activement le registre foncier. Un préavis d’exercice publié est présumé connu. Ne comptez pas sur le créancier hypothécaire pour vous prévenir.
Il existe des moyens de protéger la valeur résiduelle d’un immeuble. Le juge souligne que les investisseurs auraient pu recourir à la subrogation, notamment en payant le créancier prioritaire pour prendre sa place. Le Code prévoit aussi que les créanciers hypothécaires de rang subséquent ou le débiteur peuvent, à certaines conditions (article 2779 C.c.Q.), forcer le créancier à abandonner la prise en paiement au profit d’une vente; ce recours suppose toutefois de détenir soi-même une hypothèque, ce qui n’était pas le cas des investisseurs. Ces outils exigent d’agir vite, dans les délais prévus.
Pour le prêteur : la Mareva visant votre débiteur ne vous empêche pas, en principe, d’exercer vos droits hypothécaires, dans la mesure où l’ordonnance ne vous vise pas vous-même. La transparence demeure toutefois une bonne pratique, ne serait-ce que pour éviter un litige coûteux.
Pour aller plus loin
Voir aussi nos chroniques Hypothèque légale de la construction : inscrite trop tard, une hypothèque de 230 000 $ radiée et 8 000 $ à payer, Fraude du président : Desjardins et son client se partagent une perte de 1,4 M$ et Les saisies.
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Référence : Hypothèque Solution Québec inc. c. Manoir Winchester, 2026 QCCS 2908, Cour supérieure du Québec, district de Québec, l’honorable Daniel Beaulieu, j.c.s., 17 avril 2026 — lire le jugement sur CanLII.
