Hypothèque légale de la construction : inscrite trop tard, une hypothèque de 230 000 $ radiée et 8 000 $ à payer

Un entrepreneur réclame environ 230 000 $ pour des rénovations, inscrit une hypothèque légale sur la maison… et la perd parce qu’il a agi trop tard. La Cour supérieure le condamne en plus à rembourser une partie des honoraires d’avocat de l’ancienne propriétaire. L’occasion de faire le tour de cette garantie redoutable, mais exigeante, qu’est l’hypothèque légale de la construction.

Au Québec, quiconque a fait rénover sa maison a peut-être déjà entendu cette menace, lancée au détour d’une facture contestée : « Si vous ne payez pas, je mets une hypothèque sur votre maison. » Ce n’est pas une figure de style. La loi permet effectivement à un entrepreneur, à un sous-traitant, à un fournisseur ou à un professionnel impayé de grever l’immeuble sur lequel il a travaillé, sans le consentement du propriétaire et sans jugement préalable. C’est un outil puissant. Mais c’est aussi un outil encadré par des délais si stricts qu’un retard de quelques jours suffit à le faire disparaître.

C’est exactement ce qu’illustre le jugement 6967337 Canada inc. c. Habitations Darveau inc., 2026 QCCS 2415, rendu le 2 juillet 2026 par la juge Eleni Yiannakis de la Cour supérieure, district de Terrebonne. Résumé en une phrase par la juge elle-même : aucune des formalités de conservation n’a été remplie à temps, et « Ce défaut est fatal. »

Les faits : des rénovations « en famille » qui tournent mal

Le contexte est peu banal. L’entrepreneur, qui était alors en couple avec la fille de la personne qui détient la société propriétaire de la maison, y a effectué des rénovations dans le but d’y habiter, puis de l’acheter. Il y a vécu de juillet 2022 à juillet 2025. Le couple s’est séparé, l’entrepreneur n’avait pas les moyens d’acheter la maison, et celle-ci a été vendue le 18 août 2025 à un couple qui n’avait aucun lien avec les parties.

Le 12 septembre 2025, soit après la vente, l’entrepreneur inscrit au registre foncier une hypothèque légale de plus de 229 950 $. L’ancienne propriétaire, qui s’était engagée dans l’acte de vente à livrer un titre clair et à payer toute rénovation impayée, s’adresse à la Cour supérieure pour faire radier cette inscription. L’entrepreneur résiste jusqu’à l’audience du 19 juin 2026, en déposant sa défense et une demande reconventionnelle de 229 950 $ la veille, soit six mois après l’échéance prévue au protocole de l’instance.

L’hypothèque légale de la construction, à quoi ça sert?

Une hypothèque, c’est une garantie qui permet à un créancier de se faire payer sur la valeur d’un bien, avant les autres créanciers, si la dette n’est pas acquittée. La plupart des hypothèques sont « conventionnelles » : on les signe chez le notaire, par exemple avec la banque qui finance l’achat d’une maison. L’hypothèque légale de la construction, elle, est accordée directement par la loi (articles 2724 et 2726 du Code civil du Québec). Elle naît automatiquement, du seul fait des travaux, sans contrat d’hypothèque ni signature du propriétaire.

Sa raison d’être est simple : les travaux incorporés à un immeuble en augmentent la valeur, et ceux qui ont créé cette valeur doivent pouvoir s’y payer en priorité. Comme le rappelle le jugement en reprenant une décision antérieure, ces droits existent pour protéger des intervenants de la construction qui, autrement, « n’auraient pas nécessairement le pouvoir économique de se protéger contractuellement ». Elle profite seulement aux personnes que la loi énumère : architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur et sous-entrepreneur. Et elle prend rang avant toutes les autres hypothèques publiées, y compris celle de la banque, pour la plus-value apportée à l’immeuble (article 2952 C.c.Q.).

La contrepartie de ce privilège est sévère. La Cour d’appel l’a affirmé dans Urbacon Architecture inc. c. Urbacon Buildings Group Corp., 2016 QCCA 620, et la juge Yiannakis le répète : cette hypothèque « demeure exceptionnelle et de droit strict ». Autrement dit, on l’interprète restrictivement, et chaque formalité compte.

Le mode d’emploi : deux délais, aucune seconde chance

L’article 2727 C.c.Q. organise la vie de l’hypothèque en trois temps, tous calculés à partir d’un même point de départ : la fin des travaux.

Pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux, l’hypothèque existe même si elle n’est inscrite nulle part.
Pour la conserver au-delà de ces 30 jours, le créancier doit, avant leur expiration, inscrire au registre foncier un avis qui désigne l’immeuble et indique le montant réclamé, et faire signifier cet avis au propriétaire.
Dans les six mois de la fin des travaux, il doit soit intenter et publier une action en justice contre le propriétaire, soit inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (l’avis formel qui annonce, par exemple, une vente sous contrôle de justice). À défaut, l’hypothèque s’éteint.

Ces délais sont des délais de déchéance : leur expiration éteint le droit lui-même, pas seulement le droit de poursuivre. Contrairement à un délai de procédure ordinaire, le tribunal n’a aucun pouvoir de les prolonger. Dans notre affaire, l’avocat de l’entrepreneur a tenté de plaider l’impossibilité d’agir (avocat en arrêt de travail, confusion avec un autre dossier entre les mêmes parties). Argument jugé irrecevable « à sa face même » : on ne relève personne d’un délai de déchéance.

La « fin des travaux » : le nerf de la guerre

Puisque tout se calcule à partir de la fin des travaux, c’est souvent là que se joue le litige. L’entrepreneur a intérêt à la repousser le plus loin possible; le propriétaire, à l’avancer. Selon l’article 2110 C.c.Q., la fin des travaux survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir à l’usage auquel on le destine. La Cour d’appel a précisé, dans Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275, qu’en l’absence de plans et devis, ou lorsque le contrat manque de précision, c’est le critère de l’ouvrage en état de servir qui devient déterminant, « même si des travaux restent à exécuter », et que la question est pour l’essentiel une affaire de faits.

L’entrepreneur soutenait que les travaux n’étaient toujours pas terminés quand il a quitté la maison. La juge rejette cette prétention. Les photos de mise en vente affichées en avril 2025 montraient une maison rénovée et habitable; hormis une moulure de 1 500 $ à installer (0,6 % du montant réclamé, note-t-elle), la maison pouvait servir à son usage. Même en retenant la date la plus favorable à l’entrepreneur, le 31 juillet 2025, son avis inscrit le 12 septembre l’a été, selon le calcul du tribunal, 42 jours plus tard. Premier délai raté. Quant au délai de six mois, aucun préavis n’a été inscrit et la demande reconventionnelle n’est arrivée qu’en juin 2026, onze mois après la fin des travaux. Deuxième délai raté. La juge ajoute d’ailleurs, en s’appuyant sur la doctrine, que l’action qui conserve l’hypothèque doit demander la reconnaissance de celle-ci, ce que la demande reconventionnelle ne faisait pas.

Une petite moulure ne prolonge donc pas un chantier. C’est une leçon de gros bon sens : on ne garde pas une hypothèque « en vie » en laissant traîner une finition mineure.

Combien l’hypothèque garantit-elle vraiment?

Autre malentendu fréquent : l’hypothèque légale ne garantit pas nécessairement le prix du contrat. Elle garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux (article 2728 C.c.Q.). Dans Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc., 2013 QCCA 217, la Cour d’appel explique que cette plus-value se mesure en comparant la valeur de l’immeuble avant et après les travaux, au moment de la fin des travaux. L’exécution des travaux fait présumer une plus-value équivalente à leur valeur, mais cette présomption peut être renversée : des travaux coûteux n’augmentent pas toujours la valeur marchande d’un immeuble.

Et qu’en est-il du sous-traitant, du fournisseur ou du professionnel qui n’a pas signé de contrat avec le propriétaire? Il ne peut faire valoir l’hypothèque que pour les travaux, matériaux ou services fournis après avoir dénoncé son contrat par écrit au propriétaire (l’ouvrier en est dispensé). Dans Produits forestiers D&G ltée c. Structures MH inc., 2022 QCCA 970, la Cour d’appel rappelle que cette dénonciation permet au propriétaire d’éviter de voir son bien grevé et de retenir les sommes nécessaires sur ce qu’il doit à l’entrepreneur général. Elle doit être écrite, préciser l’objet et le prix du contrat, et émaner du sous-traitant lui-même. La Cour reconnaît toutefois des exceptions, par exemple lorsqu’il y a confusion quant à l’identité du propriétaire ou lorsque celui-ci prend une part active à la conduite des travaux (Martin FFP inc. c. 9034-3948 Québec inc., 2021 QCCA 667).

Ce que la Cour n’a pas eu à trancher

Deux questions intéressantes restent en suspens dans cette affaire. D’abord, l’hypothèque n’existe qu’à raison des travaux « demandés par le propriétaire » (article 2726 C.c.Q.). Or, l’entrepreneur rénovait une maison qu’il habitait et espérait acheter, et le jugement mentionne un autre litige entre les mêmes parties pour du loyer impayé. Depuis l’arrêt Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132, rendu sous l’ancien Code, on sait qu’en règle générale le locataire qui effectue des travaux sur les lieux loués n’engage pas le propriétaire. Le jugement ne dit pas quel était le statut exact de l’entrepreneur dans la maison, mais la question se posait. La société propriétaire avait-elle vraiment demandé ces travaux? Le tribunal ayant tranché sur la seule base des délais de conservation, il n’a pas eu à examiner cette question.

Ensuite, l’hypothèque a été inscrite après la vente de la maison à des acheteurs de bonne foi. Le texte du Code laisse entendre qu’une hypothèque qui « subsiste » sans publication pendant 30 jours peut encore être inscrite dans ce délai, même si l’immeuble a changé de mains. C’est précisément ce que la Chambre des notaires du Québec dénonçait dans son Rapport du Groupe d’experts sur l’hypothèque légale de la construction (2021), qui recommandait notamment de restreindre cette possibilité lorsque l’immeuble est vendu à un tiers, en faisant courir le délai d’inscription à compter de la publication d’un avis de préinscription de la vente. À ce jour, à notre connaissance, aucune réforme n’a été adoptée.

Le maintien abusif d’une hypothèque se paie

Le volet le plus instructif du jugement est peut-être celui de l’abus. L’article 51 du Code de procédure civile permet de sanctionner une procédure manifestement mal fondée. Ici, depuis mars 2026, l’ancienne propriétaire avait avisé l’entrepreneur, autorités à l’appui, que ses délais étaient expirés. Il a tout de même forcé la tenue de l’audience, en soutenant que sa simple « réponse » (l’ancienne comparution) à la demande en radiation équivalait au préavis ou à l’action exigés par la loi. Position que la juge qualifie d’« insoutenable », sans aucune autorité à l’appui, et d’approche « tout simplement abusive ».

Résultat : radiation ordonnée, maintien de l’inscription déclaré abusif, et condamnation à payer 8 000 $ pour les honoraires engagés (la facture totalisait 10 522,92 $), plus les frais de justice. La juge souligne que l’audience aurait clairement pu être évitée par une radiation volontaire, « le tout sans préjudicier le droit » de l’entrepreneur de poursuivre pour les sommes qu’il dit lui être dues. Ce n’est pas un cas isolé : dans Bergeron c. 9099-5374 Québec inc. (Gestion LMS), 2012 QCCS 4739, la Cour supérieure avait déjà jugé que l’inscription d’une hypothèque de plus de 217 000 $, pour des travaux d’une valeur d’à peine 20 000 $, ne s’expliquait que par une volonté de mauvaise foi d’intimider les propriétaires et de nuire à leur crédit.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

Parce qu’elle remet chaque chose à sa place. L’hypothèque légale n’est qu’une garantie, un accessoire de la créance (article 2661 C.c.Q.). La perdre ne fait pas disparaître la dette : la juge prend soin de préciser que la réclamation en argent de l’entrepreneur est en principe indépendante du sort de l’hypothèque. Elle ne se prononce pas sur le sort de la demande reconventionnelle, produite en retard; mais en principe, une telle réclamation peut suivre son cours, sans garantie sur la maison, comme celle de n’importe quel créancier ordinaire. Ce qui est sanctionné, ce n’est pas d’avoir réclamé, c’est d’avoir maintenu une charge sur la maison d’autrui alors que la loi l’avait éteinte, en multipliant au passage les retards de procédure.

Soyons justes envers les entrepreneurs : le régime est exigeant, parfois piégeant, et plusieurs sont de bonne foi lorsqu’ils ratent un délai. À l’inverse, les associations de consommateurs et la Chambre des notaires soulignent depuis des années que des propriétaires peuvent se retrouver à payer deux fois, quand l’entrepreneur général encaisse leur paiement sans payer ses sous-traitants. Le débat sur une réforme reste ouvert. En attendant, la règle est connue de tous, et elle ne pardonne pas.

Ce qu’il faut retenir : conseils pratiques

Pour les entrepreneurs, sous-traitants et fournisseurs.

Notez la date de fin des travaux dès qu’elle survient, et calculez vos deux échéances (30 jours et six mois) le jour même. N’attendez pas d’avoir épuisé la négociation : on peut inscrire son avis et continuer de discuter.
Faites signifier l’avis d’hypothèque au propriétaire et vérifiez au registre foncier qui est le propriétaire au moment de l’inscription, la désignation exacte du lot et les copropriétaires éventuels.
Si vous n’avez pas de contrat direct avec le propriétaire, dénoncez votre contrat par écrit au propriétaire dès le début du chantier, avec l’objet du contrat et son prix : votre hypothèque ne couvre que les travaux, matériaux ou services fournis après cette dénonciation (article 2728 C.c.Q.).
Inscrivez un montant honnête et justifié par des factures. Une hypothèque gonflée vous expose à la radiation et à une condamnation à des dommages.
Si un délai est raté, consentez à la radiation et poursuivez pour votre créance. S’entêter coûte cher.

Pour les propriétaires.

Lorsque l’entrepreneur exige des acomptes, il doit d’abord vous remettre l’état des sommes payées et dues à ses sous-traitants et fournisseurs (article 2122 C.c.Q.) : exigez-le, et conservez toutes les dénonciations reçues.
Retenez sur le prix les sommes nécessaires pour payer les sous-traitants qui vous ont dénoncé leur contrat, jusqu’à la remise de quittances (article 2123 C.c.Q.). Les notaires recommandent souvent de garder une retenue jusqu’à l’expiration des 30 jours suivant la fin des travaux.
Documentez la fin des travaux : photos datées, courriels, réception de l’ouvrage. C’est souvent la preuve décisive.
Si aucune action n’a été publiée et aucun préavis inscrit dans les six mois suivant la fin des travaux ou l’inscription (selon la date la plus tardive), la radiation peut être demandée directement à l’Officier de la publicité foncière, sans aller devant le tribunal, selon la procédure prévue à l’article 3061 C.c.Q., la réquisition devant être signifiée aux créanciers au moins 10 jours avant sa présentation (le Registre foncier du Québec l’explique). Le propriétaire peut aussi demander au tribunal de substituer à l’hypothèque une autre sûreté suffisante, comme un dépôt ou un cautionnement (article 2731 C.c.Q.).

Pour les acheteurs d’une maison récemment construite ou rénovée. Selon le texte du Code, une hypothèque pourrait encore être inscrite dans les 30 jours suivant la fin des travaux, même après votre achat. Demandez au vendeur quand et par qui les travaux ont été faits, faites inscrire dans l’acte de vente une déclaration et un engagement de sa part, et discutez avec votre notaire d’une retenue de fonds. C’est ce type de clause qui, ici, a donné à l’ancienne propriétaire l’intérêt pour demander elle-même la radiation, ce qui a épargné le gros du litige aux nouveaux propriétaires.

Pour aller plus loin

Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.

Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com

Référence : 6967337 Canada inc. c. Habitations Darveau inc., 2026 QCCS 2415 (Cour supérieure, district de Terrebonne, 2 juillet 2026, l’honorable Eleni Yiannakis, j.c.s.; dossier 700-17-021955-256).