Avocat en droit immobilier à Gatineau et en Outaouais

Les situations où nous pouvons vous aider

• Vous avez acheté une maison et vous découvrez de la moisissure, de la pyrite, une fondation fissurée, un drain défectueux, un toit à refaire ou une installation septique non conforme.
• Vous avez vendu votre propriété et l’acheteur vous réclame maintenant des dizaines de milliers de dollars pour un vice que vous ignoriez.
• Vous avez signé une vente « sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur » et vous vous demandez ce qu’il vous reste comme recours.
• Votre entrepreneur a abandonné le chantier, a facturé des extras injustifiés ou a livré des travaux mal exécutés.
• Une hypothèque légale de la construction a été inscrite au registre foncier contre votre immeuble et vous voulez la faire radier.
• Vous n’avez plus accès à votre terrain, ou un voisin conteste le droit de passage que vous utilisez depuis des années.
• La clôture, le garage, la haie ou le stationnement du voisin empiète sur votre lot selon le certificat de localisation.
• Vous ignorez où passe exactement la ligne séparative et vous voulez faire établir les limites de votre terrain.
• Votre voisin fait un bruit, une poussière, des odeurs ou un écoulement d’eau qui dépassent ce qu’on doit tolérer.
• Le syndicat de copropriété refuse d’exécuter des travaux, vous impose une cotisation spéciale ou a adopté une décision qui vous semble abusive.
• Vous êtes copropriétaire indivis d’un chalet ou d’un immeuble avec un ex-conjoint, un frère ou une sœur, et vous voulez sortir de l’indivision.
• Le vendeur refuse de se présenter chez le notaire malgré une promesse d’achat acceptée.

Nos services en droit immobilier

• Analyse du contrat de vente, de la promesse d’achat, du certificat de localisation, de la déclaration de copropriété et de l’index aux immeubles.
• Rédaction de la dénonciation écrite du vice caché au vendeur, étape essentielle et souvent mal exécutée.
• Mise en demeure au vendeur, à l’entrepreneur, au syndicat ou au voisin.
• Encadrement des expertises : ingénieur en bâtiment, arpenteur-géomètre, évaluateur agréé, hygiéniste, entrepreneur-conseil.
• Demande introductive d’instance en diminution du prix de vente, en annulation de la vente ou en dommages-intérêts.
• Action en bornage et homologation du procès-verbal de bornage.
• Demande visant la reconnaissance, la modification ou l’extinction d’une servitude, et demande de droit de passage pour un fonds enclavé.
• Inscription d’une hypothèque légale de la construction au registre foncier, préavis d’exercice, et à l’inverse demande en radiation d’une hypothèque légale mal inscrite.
• Injonction ou ordonnance de sauvegarde pour faire cesser des travaux, un empiètement ou un trouble de voisinage.
• Action en passation de titre lorsqu’une partie refuse d’honorer une promesse d’achat.
• Demande en partage ou en licitation pour mettre fin à une indivision immobilière.
• Contestation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires et représentation devant les tribunaux, en première instance comme en appel.

Comprendre les litiges immobiliers au Québec

Le vice caché : quatre conditions et un délai à ne pas manquer

Le Code civil du Québec impose au vendeur une garantie de qualité. Pour que le vice soit reconnu comme caché, quatre conditions doivent généralement être réunies : le vice doit être suffisamment grave pour que vous n’auriez pas acheté ou auriez payé moins cher, il doit être inconnu de vous au moment de la vente, il doit être non apparent pour un acheteur prudent et diligent, et il doit exister avant la vente. L’article 1739 C.c.Q. ajoute une exigence critique : dès la découverte du vice, vous devez dénoncer celui-ci par écrit au vendeur dans un délai raisonnable, et lui donner la possibilité de constater le problème avant les travaux correctifs. Les tribunaux évaluent ce délai selon les circonstances. Une dénonciation tardive, ou des réparations effectuées sans avoir prévenu le vendeur, peuvent à elles seules faire échouer un dossier autrement solide. Une nuance importante existe cependant : le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer ne peut pas invoquer la tardiveté de la dénonciation (art. 1739 al. 2 C.c.Q.). Le recours en justice, lui, se prescrit généralement par trois ans à compter de la découverte du vice.

Construction et hypothèque légale : des délais de rigueur

Les entrepreneurs, architectes, ingénieurs, technologues professionnels et sous-entrepreneurs qui ont dirigé ou surveillé des travaux sont solidairement tenus de la perte de l’ouvrage survenant dans les cinq ans de la fin des travaux (art. 2118 C.c.Q.). Du côté des créances impayées, l’hypothèque légale de la construction est un outil puissant, mais impitoyable. Elle subsiste sans publication pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux; pour la conserver, il faut inscrire au registre foncier un avis désignant l’immeuble et indiquant le montant de la créance, et signifier cet avis au propriétaire. Elle s’éteint ensuite six mois après la fin des travaux, à moins que le créancier ne publie une action contre le propriétaire ou n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (art. 2727 C.c.Q.). Le sous-traitant doit en outre avoir dénoncé son contrat au propriétaire. Si vous êtes propriétaire et qu’une hypothèque légale inscrite au registre foncier grève votre immeuble sans respecter ces conditions, sa radiation peut être demandée.

Limites de terrain, servitudes et voisinage

Le bornage sert à fixer définitivement la ligne séparative entre deux fonds. Tout propriétaire peut obliger son voisin à y procéder, avec un arpenteur-géomètre, puis faire homologuer le procès-verbal (art. 978 C.c.Q.). Lorsqu’une construction empiète sur le terrain voisin, la loi distingue selon la bonne ou la mauvaise foi et selon l’ampleur de l’empiètement : dans certains cas, le tribunal peut ordonner l’enlèvement de l’ouvrage; dans d’autres, il peut contraindre le voisin à acquérir la parcelle empiétée ou à verser une indemnité (art. 992 C.c.Q.). Le propriétaire d’un terrain enclavé, sans accès suffisant à la voie publique, peut réclamer un droit de passage moyennant indemnité (art. 997 C.c.Q.). Enfin, l’article 976 C.c.Q. impose à chacun de tolérer les inconvénients normaux du voisinage — mais pas ceux qui excèdent cette limite. C’est ce seuil de l’anormal, plus que la faute du voisin, qui est au cœur du débat.

Copropriété divise et indivise

En copropriété divise, la déclaration de copropriété est la loi des parties. Le syndicat administre l’immeuble et doit veiller à la conservation des parties communes; le copropriétaire, lui, dispose de recours lorsqu’une décision de l’assemblée est partiale, prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Le tribunal peut alors annuler la décision et, exceptionnellement, la modifier. Ce recours obéit à un délai strict : la demande doit être introduite dans les 90 jours de l’assemblée, à peine de déchéance (art. 1103 C.c.Q.). En copropriété indivise — le chalet familial, l’immeuble acheté avec un ex-conjoint —, la règle de base est que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Une convention d’indivision peut encadrer le partage, mais à défaut d’entente, une demande en partage ou en licitation permet de forcer la vente ou l’attribution de l’immeuble.

Pourquoi confier votre dossier à Virtulex avocats

• Un cabinet de litige : nous préparons les dossiers immobiliers pour qu’ils tiennent la route devant le tribunal, pas seulement pour négocier.
• Une pratique soutenue dans les dossiers complexes où le droit immobilier croise le droit de la construction, la responsabilité civile, l’assurance ou le droit familial.
• Représentation en première instance et devant les tribunaux d’appel.
• Me William Desrochers enseigne à l’École du Barreau du Québec et est médiateur accrédité, ce qui permet d’envisager sérieusement la médiation quand elle sert vos intérêts.
• Service en français et en anglais, pour la clientèle de Gatineau, de l’Outaouais et de la région d’Ottawa.
• Consultations à distance et prise de rendez-vous en ligne, où que soit situé l’immeuble dans le district judiciaire de Gatineau.