Il avait vérifié auprès de la municipalité. On lui avait dit oui. Cinq jours après la signature chez le notaire, le même inspecteur lui annonçait qu’il ne pourrait jamais construire. Ce que cette affaire enseigne sur l’erreur, la nullité d’une vente et la responsabilité de chacun.
En novembre 2023, un surintendant de chantier qui prépare sa retraite repère sur Centris un terrain boisé de 1,3 hectare à Saint-Lucien, près de Drummondville. Son projet est simple et il en parle à tout le monde : y faire construire une maison avec un garage séparé pour profiter d’une retraite tranquille à la campagne. Avant d’acheter, il fait ce que tout acheteur prudent devrait faire : il téléphone à la municipalité. L’inspecteur lui confirme que le terrain est constructible. La courtière du vendeur appelle à son tour le même après-midi et reçoit la même réponse.
La vente est signée le 15 décembre 2023 au prix de 95 000 $. Le lundi suivant, l’acheteur rappelle l’inspecteur pour obtenir son permis de construction. Cette fois, l’inspecteur a accès à tous ses outils informatiques et convoque l’acheteur à son bureau deux jours plus tard. Verdict : dans ce secteur, il faut une superficie minimale de huit hectares pour construire. Le terrain en fait 1,3. Aucune maison ne s’y élèvera jamais.
Dans Côté c. Succession de Dionne, 2026 QCCS 3038, rendu le 20 août 2026 par l’honorable Mark Phillips de la Cour supérieure (district de Drummond), le Tribunal annule la vente, condamne la municipalité à 20 000 $ de dommages et libère la courtière. Le jugement est une véritable leçon sur ce que les juristes appellent le vice de consentement.
Les faits en bref
Le vendeur n’était pas un promoteur : il agissait comme liquidateur de la succession de sa tante, qui possédait ce terrain. Il ne le connaissait pas et ne s’est jamais prononcé sur la possibilité d’y construire. La courtière avait préparé la fiche Centris sans toutes les informations habituelles, parce que les bureaux de la municipalité étaient fermés pour cause de déménagement. Quant à l’inspecteur, il a reconnu à l’audience qu’il aurait dû s’abstenir de toute déclaration ce jour-là, faute d’avoir accès à ses outils. Mais, écrit le juge, « manifestement, il voulait se montrer rassurant ».
L’acte de vente contenait par ailleurs une clause que l’on retrouve dans presque tous les actes notariés au Québec : l’acheteur déclare prendre l’immeuble « dans l’état où il se trouve » et « avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur ».
L’erreur, un vice de consentement : ce que dit le Code civil
Un contrat repose sur le consentement des parties. Si ce consentement est donné sur la base d’une fausse croyance, la loi permet, à certaines conditions, de faire annuler le contrat. C’est ce qu’on appelle un vice de consentement. L’article 1400 du Code civil du Québec reconnaît trois formes d’erreur qui vicient le consentement : l’erreur sur la nature du contrat (je croyais louer, j’ai acheté), l’erreur sur l’objet de la prestation (je croyais acheter le lot 12, c’était le lot 13) et, la plus fréquente, l’erreur sur « tout élément essentiel qui a déterminé le consentement ».
C’est ce troisième cas qui s’applique ici. Trois précisions importantes ressortent du jugement.
Premièrement, l’élément essentiel doit avoir été connu de l’autre partie ou évident dans les circonstances. On ne peut pas annuler une vente parce qu’on nourrissait secrètement un projet que le vendeur ignorait. Ici, l’acheteur avait dit à tout le monde, y compris au vendeur pendant deux heures de recherche de bornes, qu’il voulait bâtir sa maison. Personne n’a contesté que la constructibilité était l’élément déterminant.
Deuxièmement, il faut distinguer l’erreur « simple » de l’erreur provoquée par le dol (une tromperie) ou par la crainte (une menace). Quand personne n’a menti, on parle d’erreur simple. La distinction n’est pas théorique : elle détermine ce que la victime peut réclamer. Nous y reviendrons.
Troisièmement, le deuxième alinéa de l’article 1400 pose une limite : « L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. » Autrement dit, celui qui s’est trompé par négligence grossière ne sera pas secouru par les tribunaux.
La clause « j’ai vérifié moi-même » ne sauve pas le vendeur
Le vendeur a d’abord plaidé que la clause de l’acte de vente, par laquelle l’acheteur déclarait avoir vérifié lui-même la conformité du terrain à son projet, fermait la porte à toute action. Il s’appuyait sur une jurisprudence qui donne effet à ce type de clause, alors qu’un autre courant n’y voit qu’une « clause de style » sans portée réelle.
Le juge Phillips fait une distinction que tout acheteur et tout vendeur devraient connaître. Cette jurisprudence concerne surtout l’article 1725 C.c.Q., c’est-à-dire la garantie du vendeur contre les « limitations de droit public » (zonage, règlements, servitudes administratives). C’est un recours fondé sur les règles de la vente. L’action en nullité pour erreur, elle, repose sur le droit commun des contrats. Ce sont « deux actions conceptuellement distinctes » et le choix appartient au demandeur. Or, en matière de nullité pour erreur, la jurisprudence et la doctrine s’accordent : une telle clause n’empêche pas l’action.
Le Tribunal réserve toutefois un cas : celui de l’acheteur qui achète expressément « à ses risques et périls », en renonçant à toute garantie et en acceptant consciemment le risque. Celui-là ne pourra plus invoquer l’erreur, sauf s’il y a eu dol. Il y a donc une marge entre une clause de style et une véritable acceptation du risque.
Une erreur excusable?
Le vendeur a ensuite plaidé que l’acheteur, un homme de métier qui connaissait les règles de zonage, avait commis une erreur inexcusable en se contentant d’une conversation téléphonique, sans exiger d’écrit.
Le jugement rappelle comment les tribunaux abordent cette question. L’erreur inexcusable suppose « une négligence d’une certaine gravité », appréciée selon les circonstances concrètes et en tenant compte de l’âge, de l’expérience et de la position des parties. La notion doit être interprétée restrictivement, parce qu’à trop l’élargir, plus aucune erreur ne pourrait être invoquée : après coup, on sait toujours qu’une précaution de plus aurait évité le problème. Et c’est à celui qui invoque l’erreur inexcusable d’en faire la preuve.
Ici, l’acheteur savait qu’il fallait vérifier, et il a vérifié : il a appelé la municipalité et la courtière, et il a reçu deux réponses affirmatives. L’absence de confirmation écrite ne change pas la conclusion. L’erreur n’était pas inexcusable. La vente est annulée.
Vendeur de bonne foi : la vente tombe, mais pas de dommages
C’est ici que la distinction entre erreur simple et dol prend tout son sens. Quand un contrat est annulé, l’article 1422 C.c.Q. prévoit qu’il est « réputé n’avoir jamais existé » et que chacun restitue à l’autre ce qu’il a reçu. Le vendeur redevient propriétaire du terrain et rembourse les 95 000 $.
Mais comme il s’agit d’une erreur simple et que le vendeur était de bonne foi, l’acheteur ne peut lui réclamer aucun dommage. Le jugement en tire plusieurs conséquences concrètes :
- les intérêts sur le prix de vente ne courent qu’à compter du jugement, et non depuis la vente;
- les taxes municipales payées par l’acheteur restent à sa charge : ce sont des dépenses liées à la jouissance du bien;
- les honoraires d’architecte et la papeterie sont refusés, faute de preuve d’un dommage réel;
- le ponceau installé pour des raisons de sécurité (3 391,76 $) est remboursé, parce que le vendeur en profitera après la restitution;
- les frais du notaire pour la rétrocession sont partagés à parts égales;
- la commission de 6 553,58 $ versée à la courtière n’a pas à être remboursée : contractuellement, elle était due que la vente soit consommée ou non.
Autrement dit, le vendeur de bonne foi subit l’annulation d’une vente qu’il voulait conclure, mais il n’est pas puni pour une erreur qu’il n’a pas causée.
La municipalité paie pour son inspecteur
Une municipalité répond des fautes de ses employés comme n’importe quel employeur. Les fonctionnaires municipaux ont une « obligation de bien renseigner » les citoyens qui s’adressent à eux, et une municipalité peut être tenue responsable des mauvais renseignements qu’ils fournissent. Il ne s’agit pas d’une obligation de résultat, mais d’une obligation de moyens, appréciée selon les circonstances et les ressources de la municipalité.
La municipalité soutenait que l’inspecteur avait émis des réserves. Le Tribunal a retenu la version contraire, en s’appuyant sur un raisonnement de gros bon sens : deux personnes raisonnables, lors de deux appels distincts, ont compris que le terrain était constructible, sans réserve. S’il y avait eu la moindre hésitation, elles auraient creusé davantage. « Un préposé bien intentionné mais imprudent a communiqué une information erronée qui a été comprise comme étant fiable. » La municipalité est condamnée à 20 000 $ pour troubles et inconvénients, le projet de retraite de l’acheteur ayant été « subitement compromis ».
La courtière s’en tire, faute de preuve d’expertise
L’acheteur reprochait aussi à la courtière du vendeur de l’avoir mal renseigné, en invoquant notamment le règlement de déontologie qui oblige un courtier à vérifier les renseignements qu’il fournit au public. La municipalité appuyait cette position.
Le Tribunal rejette néanmoins le recours contre la courtière, pour une raison de preuve : pour établir qu’un professionnel a commis une faute, il faut normalement démontrer, par une expertise, quelle est la norme de conduite d’un courtier prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. Cette preuve n’a pas été faite. Le juge ajoute que, de toute façon, l’acheteur ne s’est pas fié à la fiche Centris : il a fait sa propre vérification auprès de la municipalité. Même fautive, la conduite de la courtière n’aurait pas été la cause du dommage.
Pourquoi cette affaire retient l’attention
D’abord parce qu’elle remet les pendules à l’heure sur une clause omniprésente. La déclaration « j’ai vérifié moi-même auprès des autorités compétentes » figure dans la quasi-totalité des actes de vente immobilière. Beaucoup de vendeurs croient qu’elle les met à l’abri. Ce jugement confirme qu’elle ne fait pas obstacle à une action en nullité pour erreur, sauf si l’acheteur a véritablement acheté à ses risques et périls. Il faut dire que la question n’est pas entièrement tranchée : le jugement lui-même reconnaît deux courants jurisprudentiels sur la portée de cette clause dans le cadre de la garantie contre les limitations de droit public. La solution retenue ici tient au fait que l’acheteur a choisi la voie de l’erreur plutôt que celle de la garantie.
Ensuite parce qu’elle illustre la mécanique complète du vice de consentement, du principe jusqu’aux dollars : ce qui rend l’erreur recevable, ce qui la rend inexcusable, ce qu’on obtient contre un vendeur de bonne foi (la nullité, rien de plus) et vers qui se tourner pour les dommages (celui qui a commis une faute).
Enfin parce qu’elle rappelle qu’un renseignement verbal d’un fonctionnaire municipal engage la municipalité. Le Tribunal a considéré qu’un citoyen qui appelle la municipalité et reçoit une réponse claire agit raisonnablement, même sans écrit. Position favorable aux citoyens, mais à manier avec prudence : dans une affaire semblable citée par le juge, c’est précisément une confirmation écrite qui avait fondé la responsabilité de la ville.
Ce qu’il faut retenir
Si vous achetez un terrain pour y construire. Dites-le clairement au vendeur et à son courtier, idéalement par écrit dans l’offre d’achat : c’est ce qui fera de la constructibilité un « élément essentiel » connu de l’autre partie. Obtenez une confirmation écrite de la municipalité (et de la MRC, si la question relève d’elle) avant de signer. Ce jugement a été favorable à l’acheteur malgré l’absence d’écrit, mais chaque dossier se joue sur sa preuve. Mieux encore : faites de la constructibilité une condition expresse de l’offre.
Si vous vendez. La clause standard de l’acte notarié ne vous immunise pas contre une action en nullité. Si vous ignorez tout du terrain, dites-le, et si vous voulez vraiment que l’acheteur assume le risque, faites-le stipuler expressément : une vente « à ses risques et périls », sans garantie, ce n’est pas la même chose qu’une clause de style.
Si vous comptez poursuivre un professionnel. Une faute de courtier, de notaire ou d’inspecteur ne se prouve pas seulement avec des reproches : il faut, sauf exception, une expertise établissant la norme de conduite. Sans cette preuve, le recours risque d’échouer même si les faits paraissent parlants.
Si un fonctionnaire vous renseigne. Notez la date, l’heure et le nom de la personne, puis demandez une confirmation par courriel. Ce réflexe coûte cinq minutes et peut valoir des dizaines de milliers de dollars.
Pour aller plus loin
- Un mort dans la maison, un acheteur qui l’ignore : qui doit parler?
- Promesse de vente non respectée : la Cour d’appel refuse de forcer l’acheteur à consigner le prix avant procès
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Côté c. Succession de Dionne, 2026 QCCS 3038 (Cour supérieure, district de Drummond, l’honorable Mark Phillips, J.C.S., 20 août 2026) — consulter la décision sur CanLII
