Ce qu’une décision de la Cour du Québec enseigne sur le décès dans une maison et sur les limites de la garantie légale en matière immobilière.
Peu de mots font autant reculer un acheteur potentiel que ceux-ci : « Il y a eu un décès dans cette maison. » Pourtant, en droit civil québécois, ce malaise bien humain ne se traduit pas automatiquement en obligation légale. La Cour du Québec, division des petites créances, vient de le rappeler avec clarté. Dans Le Gresley c. Succession de Labelle, 2026 QCCQ 2640, l’honorable Nathalie Lavigne, j.c.q., tranchait la question à Shawinigan. Un décès dans une maison doit-il être divulgué spontanément à l’acheteur ?
Les faits
En septembre 2023, Sarah-Maude Le Gresley et Patrick Evans achètent un immeuble appartenant à la succession de feu Gilles Labelle. Le propriétaire était décédé chez lui à l’automne 2022. Peu après la prise de possession, chauffage en marche, les acheteurs remarquent une odeur désagréable.
Des voisins leur apprennent alors que personne n’a découvert le corps de monsieur Labelle avant plusieurs jours. Les acheteurs croient que certaines taches sur le plancher du salon proviennent de fluides humains. On aurait par ailleurs retrouvé un chat mort sur les lieux.
Ils font donc effectuer des travaux de décontamination : un appareil à ozone et des ventilateurs pendant quatre jours, au coût de 2 874,38 $. Le couple doit aussi retarder son emménagement de quelques jours et se reloger temporairement avec ses deux jeunes enfants.
Ils réclament ensuite 15 000 $ à la liquidatrice de la succession. La somme couvre les frais de décontamination, les frais de relogement, la perte de valeur alléguée de l’immeuble et des dommages pour troubles et inconvénients. La liquidatrice, de son côté, appelle en garantie le courtier immobilier qui a piloté la transaction. Elle lui reproche d’avoir manqué à ses obligations professionnelles.
La clause « aux risques et périls » : un mur difficile à franchir
La vente est intervenue sans garantie légale, aux risques et périls des acheteurs. Les articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec le permettent. La clause reprend fidèlement la promesse d’achat, et le tribunal la juge claire et non équivoque.
Or, une telle clause ne fait pas que limiter la garantie : elle l’exclut complètement. Le vendeur se trouve donc à l’abri de tout recours fondé sur la garantie légale. Peu importe, à ce chapitre, qu’il ait été de bonne ou de mauvaise foi, ou qu’il ait connu le vice.
Pour contourner une telle clause, l’acheteur doit sortir du terrain de la garantie légale. Il lui faut alors invoquer l’erreur comme vice de consentement, prévue à l’article 1400 C.c.Q. Encore faut-il prouver que le vendeur a commis un dol, c’est-à-dire une manœuvre destinée à le tromper.
Le silence n’équivaut pas à un mensonge
C’est ici que le bât blesse pour les acheteurs. Dans une décision citée au jugement (Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719), la Cour d’appel rappelle un principe clair. Le simple silence du vendeur ne suffit pas à constituer un dol permettant d’annuler la vente pour cause d’erreur. Il faut plutôt un mensonge, une manœuvre ou une demi-vérité. Autrement, l’exception prévue au deuxième alinéa de l’article 1733 C.c.Q. perdrait tout son sens, puisqu’elle permet justement de vendre sans garantie.
Dans cette affaire, rien ne démontre que madame Labelle ait posé un geste actif pour cacher le décès de son père. Rien n’indique non plus qu’elle ait menti à ce sujet. Au contraire, lorsque son courtier lui a posé directement la question, elle a confirmé le décès et précisé qu’il s’agissait d’une mort naturelle. Le silence initial, que personne n’avait sollicité par une question, ne suffit donc pas.
Un décès dans une maison n’est pas objectivement un vice
Reste la question de fond. Un décès survenu dans une résidence constitue-t-il un fait que le vendeur doit divulguer spontanément ? La juge Lavigne s’appuie sur une distinction déjà tracée par l’honorable Simon Ruel, alors juge à la Cour supérieure et aujourd’hui à la Cour d’appel. Le défaut de divulguer un élément qui affecte objectivement la valeur d’un immeuble peut constituer un dol. En revanche, un élément qui n’a qu’une incidence subjective sur cette valeur n’entraîne en principe aucune obligation de divulgation.
L’auteur Vincent Karim résume bien la position dominante. La survenance d’un suicide, d’un meurtre ou d’un décès dans une maison ne modifie pas, en soi, la valeur du bien. Elle peut néanmoins influencer le consentement d’un acheteur. La jurisprudence majoritaire, dont plusieurs décisions citées au jugement, va dans le même sens : un décès, même violent, n’est généralement pas une donnée que le vendeur doit dévoiler de sa propre initiative.
Une jurisprudence qui n’est pas unanime
Il faut toutefois nuancer. Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn notent eux-mêmes que la jurisprudence sur les événements dramatiques survenus dans une résidence n’est pas unanime. Certaines décisions retiennent un critère subjectif, d’autres un critère objectif. Le sort d’un suicide antérieur, par exemple, a été tantôt reconnu, tantôt écarté comme vice grave à dénoncer. Le débat n’est donc pas définitivement clos, même si la tendance dominante, suivie dans ce jugement, favorise le critère objectif.
Ce qui change la donne, précisent ces mêmes auteurs, c’est le caractère ouvertement subjectif des attentes de l’acheteur. Il lui revient alors de s’informer auprès du vendeur ou de faire inscrire ses préoccupations dans la promesse d’achat.
Ce que le tribunal a quand même sanctionné
Le jugement n’est pas une victoire totale pour la vendeuse. Le tribunal lui reproche en effet un manquement bien différent. Plusieurs effets mobiliers et rebuts sont demeurés sur les lieux à la prise de possession : outils, électroménagers, tondeuse, souffleuse et lit d’eau, entre autres. Or, la promesse d’achat obligeait la venderesse à libérer l’immeuble.
Il ne s’agit pas ici d’un vice caché, mais d’un manquement contractuel pur et simple : l’obligation de livrer le bien conformément à ce qui a été promis. La Cour accorde donc 500 $ à ce titre.
Quant au courtier immobilier appelé en garantie, le tribunal rejette la demande dirigée contre lui. Sa seule obligation était de répondre honnêtement si la question du décès lui était posée, ce qu’il a fait. Il n’avait pas à deviner les sensibilités subjectives des acheteurs. Ces derniers, pourtant représentés par leur propre courtier, n’ont posé aucune question à ce sujet. La déclaration du vendeur précisait d’ailleurs, à deux endroits, qu’il s’agissait d’une vente de succession et que l’immeuble était inoccupé.
Décès dans une maison : ce qu’il faut retenir
- Une clause « aux risques et périls de l’acheteur » exclut la garantie légale au complet, peu importe la bonne ou la mauvaise foi du vendeur, sauf en cas de dol véritable.
- Le silence, à lui seul, n’est généralement pas un dol. Il faut un mensonge, une manœuvre ou une demi-vérité pour ouvrir la porte à l’annulation de la vente.
- Un décès dans une maison n’entraîne, en principe, aucune obligation de divulgation spontanée. La jurisprudence majoritaire y voit un facteur subjectif, sans effet objectif sur la valeur du bien, même si des décisions dissidentes existent.
- Si cet enjeu est important pour vous comme acheteur, posez la question directement au vendeur ou à son courtier. Idéalement, faites inscrire vos préoccupations dans la promesse d’achat. Un mensonge en réponse à une question précise change complètement l’analyse.
- Un immeuble libéré de ses meubles et de ses rebuts au moment de la prise de possession demeure une obligation distincte, indépendante du régime des vices cachés.
En terminant : un décès dans une maison, une question à poser avant de signer
Ce jugement illustre une tension familière en droit civil. Elle oppose la protection légitime de l’acheteur à la stabilité des transactions immobilières. La loi ne demande pas au vendeur de deviner ce qui pourrait déranger un acheteur en particulier. Elle lui demande plutôt d’être honnête lorsqu’on l’interroge. À l’inverse, elle demande à l’acheteur de poser les bonnes questions avant de signer, et non après avoir emménagé. Cette prudence s’impose d’autant plus sans garantie légale.
Rédigé par Me William Desrochers, avocat en litige civil et familial chez Virtulex avocats à Gatineau, professeur à l’École du Barreau du Québec et médiateur accrédité.
Ce texte a une valeur informative seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation comporte ses particularités. Pour des conseils adaptés à votre dossier, l’équipe de Virtulex avocats peut vous accompagner.
