Charges de copropriété impayées : quel tribunal saisir ?

Ce qu’une décision de la Cour du Québec enseigne sur les charges de copropriété impayées, le quorum des assemblées de copropriétaires et le choix du bon tribunal.

Un immeuble de la rue D’Iberville, à Montréal. Deux logements, deux fractions de copropriété divise, deux voisins. D’un côté, un couple qui détient l’une des fractions et qui forme, à lui seul, l’entièreté du conseil d’administration du syndicat. De l’autre, un copropriétaire qui cesse de payer sa quote-part des charges communes et qui conteste la légitimité même des décisions du syndicat.

Le syndicat finit par sortir l’artillerie lourde : il demande le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de la fraction du voisin récalcitrant. En clair, il demande au tribunal de faire vendre le condo pour se faire payer.

Puis, dès le début de l’instruction, coup de théâtre. Le juge soulève de son propre chef — d’office, comme on dit au palais — une question que ni l’une ni l’autre des parties ne posait : la Cour du Québec a-t-elle seulement le droit d’entendre ce dossier ? Le 1^er mai 2026, dans Syndicat de la copropriété du 4236-4238 d’Iberville c. Rimane, 2026 QCCQ 1828, l’honorable Nicholas Daudelin, j.c.q., répond non et ordonne le transfert du dossier à la Cour supérieure. Après deux jours d’audience les 5 et 6 février 2026 et des plaidoiries écrites, les parties repartent à la case départ — devant un autre tribunal.

Les faits : deux fractions, un conseil d’administration, un conflit qui s’envenime

L’immeuble ne compte que deux fractions de copropriété divise. Monsieur Laneuville et madame Dionne détiennent l’une d’elles en indivision, c’est-à-dire ensemble; monsieur Rimane détient l’autre. Pendant la période pertinente, le couple constitue à lui seul tout le conseil d’administration du syndicat.

Le syndicat réclame à monsieur Rimane ses charges de copropriété impayées, c’est-à-dire sa quote-part des charges communes, ces fameux frais de condo qui servent à entretenir l’immeuble. Il exerce son recours hypothécaire : la loi accorde en effet au syndicat une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire en défaut (art. 2729 C.c.Q.). Il réclame en plus une indemnité pour les honoraires professionnels engagés afin de recouvrer sa créance.

Le cœur de la défense : l’absence de quorum

Monsieur Rimane ne se contente pas de plaider que les montants sont trop élevés. Il attaque à la racine : selon lui, la créance n’a jamais valablement pris naissance, parce que les assemblées des copropriétaires se sont tenues sans quorum.

Son raisonnement repose sur l’article 1091 du Code civil du Québec. Cette disposition prévoit que, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, le copropriétaire qui dispose de plus de la moitié de l’ensemble des voix voit, à une assemblée, son nombre de voix réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés. L’objectif du législateur est simple : empêcher qu’un copropriétaire majoritaire mène la barque tout seul dans une petite copropriété. Précisons tout de suite que le tribunal ne se prononce pas sur l’application de cette disposition aux faits du dossier — c’est justement là le nœud du problème.

Or, le quorum d’une assemblée — le nombre minimal de voix nécessaire pour que l’assemblée puisse valablement siéger — est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix (art. 1089 C.c.Q.). Si les voix du majoritaire sont réduites, plaide monsieur Rimane, c’est ce nombre réduit qui doit servir au calcul du quorum. Sans quorum, pas d’assemblée valide. Sans assemblée valide, pas d’élection valide des administrateurs, pas de budget valide — et donc, pas de charges communes exigibles. Il qualifie lui-même sa contestation d’équivalent d’une « action directe en nullité », les décisions étant selon lui « nulles ab initio », c’est-à-dire nulles depuis le début.

Il ajoute une longue liste de moyens subsidiaires : honoraires d’avocats engagés par le couple à titre personnel mais facturés au syndicat, montant réclamé qui serait « gonflé », travaux de toiture déjà soumis à un arbitrage, dépenses profitant à la partie privative des voisins, fluctuations constantes du solde réclamé qui l’empêcheraient de remédier à son défaut, pénalités prohibées et sommes déjà versées.

Un point mérite d’être souligné tout de suite : le tribunal ne tranche aucun de ces reproches. Il tranche une seule question, préalable à toutes les autres : quel tribunal a le pouvoir d’en décider ?

Pourquoi la Cour du Québec a levé les mains

La Cour du Québec n’est pas un tribunal à tout faire. C’est la Cour supérieure qui est le tribunal de droit commun, celui qui a compétence par défaut sur tout ce que la loi ne confie pas expressément à quelqu’un d’autre. La Cour du Québec, elle, tire sa compétence de textes précis : en matière civile, l’article 35 du Code de procédure civile lui confie les litiges portant sur des obligations contractuelles et extracontractuelles, sous des seuils monétaires — tout en précisant qu’elle n’exerce pas cette compétence « dans les cas où la loi l’attribue formellement et exclusivement à une autre juridiction ou à un organisme juridictionnel ».

Le juge Daudelin s’appuie ensuite sur l’article 34 C.p.c., qui investit la Cour supérieure d’un pouvoir général de contrôle judiciaire, notamment sur les personnes morales de droit privé. Or un syndicat de copropriété est précisément une personne morale de droit privé. Vérifier si ses assemblées, ses élections et ses budgets ont été tenus légalement, c’est exercer un contrôle judiciaire sur ses actes — un exercice que la jurisprudence réserve constamment à la Cour supérieure.

Restait à déterminer ce qui constitue vraiment l’objet du litige. Le tribunal applique la grille classique en deux étapes : examiner les textes, puis identifier « la véritable nature du litige mû entre les parties », peu importe l’étiquette que les parties collent sur leurs procédures. Et surtout, cette nature ne se définit pas à partir de la seule demande. Reprenant une formule de la Cour supérieure, le juge souligne « qu’on ne peut scinder une demande judiciaire de la défense que la partie adverse lui oppose, sans dénaturer et stériliser le débat ».

Le syndicat plaidait que le tribunal pouvait simplement écarter le moyen de défense et trancher la réclamation. Le juge refuse : le moyen de défense est inextricablement lié aux allégations de la demande. « Un moyen de défense est la réponse à une allégation formulée dans une demande. Ils doivent être entendus ensemble pour que justice soit rendue », écrit-il. Écarter la défense reviendrait à priver monsieur Rimane de son droit à une défense pleine et entière.

Fait savoureux : c’est l’avocat du syndicat lui-même qui, à l’audience, a résumé le problème en disant que « la Cour du Québec va se mettre le pied dans la juridiction de la Cour supérieure en statuant sur la validité de l’argument », et que « patauger dans l’article 1091 C.c.Q. » dans un tel contexte pose un enjeu de compétence d’attribution. Le tribunal lui donne raison sur ce point précis — tout en refusant sa conclusion.

Les articles 1086.2 et 1103 C.c.Q. : un bouclier redoutable… mais troué

La partie la plus utile du jugement, pour la pratique quotidienne, concerne les articles 1086.2 et 1103 C.c.Q. Ces dispositions permettent à un copropriétaire de demander au tribunal d’annuler une décision du conseil d’administration ou de l’assemblée lorsqu’elle est partiale, prise dans l’intention de nuire ou au mépris des droits des copropriétaires (l’article 1103 vise aussi l’erreur dans le calcul des voix).

Deux exigences se cumulent ici, et il faut bien les distinguer. Premièrement, le copropriétaire doit agir par action — une procédure qu’il intente lui-même. Il ne peut jamais se contenter de soulever la nullité en défense, à titre de bouclier, lorsqu’on le poursuit. Deuxièmement, il doit le faire dans les 90 jours, sous peine de déchéance, c’est-à-dire de perte pure et simple du droit.

Ce cadre restrictif n’est pas un caprice : il vise la stabilité de la copropriété. On veut éviter qu’un copropriétaire insatisfait paralyse l’immeuble en remettant en cause, des années plus tard, des décisions déjà appliquées. Conséquence pratique : lorsque ces articles s’appliquent, le syndicat qui poursuit devant la Cour du Québec conserve son forum — non pas parce que le moyen de défense a été rejeté au fond, mais parce qu’il ne fait tout simplement pas juridiquement partie du litige.

Sauf que — et c’est là que le bât blesse — le tribunal donne raison à monsieur Rimane sur un point : la contestation fondée sur l’absence de quorum ne relève pas du champ d’application de l’article 1103 C.c.Q., conformément à ce qu’a jugé la Cour supérieure dans Gaudette c. Syndicat de la copropriété Lauzon, 2022 QCCS 3848. Ni l’obligation de procéder par action ni le délai de 90 jours ne s’appliquent donc. Le moyen demeure vivant, il fait partie du litige… et il relève de la Cour supérieure. Le bouclier du syndicat ne couvrait pas cette flèche-là.

Pourquoi cette affaire retient l’attention

D’abord parce que les deux parties s’entendaient pour dire que la Cour du Québec avait compétence. Personne ne demandait le transfert : c’est le juge qui a soulevé la question de son propre chef, et qui a tranché autrement. La compétence d’attribution — celle qui détermine quel tribunal peut entendre quelle matière — n’est pas négociable entre les parties. On ne peut pas donner à un tribunal un pouvoir que la loi ne lui donne pas, même par consentement mutuel.

Ensuite parce que le prix à payer est lourd. Deux jours d’audience, des plaidoiries écrites, un délibéré — et au bout du compte, aucune question de fond n’est réglée. Les frais suivront l’issue du recours devant la Cour supérieure. Personne n’a gagné : monsieur Rimane n’a pas été libéré de sa dette, et le syndicat n’a pas obtenu la vente de la fraction. Le dossier a simplement changé d’adresse — les deux parties ayant d’ailleurs demandé le renvoi si le tribunal en venait à cette conclusion.

Enfin, parce que le juge fait preuve d’une honnêteté intellectuelle qui mérite d’être relevée. Il expose lui-même l’argument contraire : on pourrait soutenir que l’article 34 C.p.c. n’est que l’expression du pouvoir de surveillance inhérent à la Cour supérieure, et non une disposition attributive de compétence exclusive. Il l’écarte au motif que le législateur ne parle pas pour ne rien dire, mais la question n’est pas close pour autant : une décision de la Division des petites créances avait déjà analysé la légalité du processus décisionnel d’un syndicat sans que la compétence n’y soit soulevée. À notre avis, la pratique n’est donc pas parfaitement uniforme, et une cour d’appel pourrait un jour nuancer ce raisonnement.

Charges de copropriété impayées : ce qu’il faut retenir pour les syndicats

Soignez la mécanique des assemblées. Convocations, quorum, calcul des voix, procès-verbaux, élections. Une créance de charges communes n’est jamais plus solide que le processus décisionnel qui l’a créée.
Dans une copropriété de moins de cinq fractions, méfiez-vous de l’article 1091 C.c.Q. Le copropriétaire majoritaire n’a pas le contrôle qu’il croit avoir. Faites valider votre calcul des voix et du quorum avant vos assemblées, pas après.
Ne mélangez jamais les honoraires personnels et ceux du syndicat. Les frais d’avocat engagés par des administrateurs pour se défendre à titre personnel n’ont pas leur place dans les charges communes.
Tenez une comptabilité stable et documentée. Un solde qui change constamment ouvre la porte à une contestation de l’avis d’hypothèque et du préavis d’exercice : c’est précisément ce que plaidait le copropriétaire ici.
Choisissez le bon tribunal dès le départ. Si le copropriétaire conteste la légitimité de votre conseil d’administration ou la tenue de vos assemblées, la Cour supérieure est probablement votre forum, même si la somme est modeste.
Les articles 1086.2 et 1103 C.c.Q. restent vos meilleurs alliés. Documentez la date de chaque décision : le copropriétaire doit attaquer par action et dans les 90 jours. Mais ce régime ne couvre pas tout, et l’absence de quorum y échappe.

Charges de copropriété impayées : ce qu’il faut retenir pour les copropriétaires

Ne jouez pas à l’autruche. Cesser de payer ses charges communes n’est pas une stratégie. Le syndicat bénéficie d’une hypothèque légale et peut demander la vente forcée de votre fraction.
Si une décision vous paraît abusive, réagissez vite et de la bonne façon. Les articles 1086.2 et 1103 C.c.Q. exigent une action que vous devez intenter vous-même, dans les 90 jours. Attendre qu’on vous poursuive pour soulever l’argument en défense ne fonctionne pas, et passé ce cap votre droit est éteint.
Assistez aux assemblées et faites-vous représenter. Dans une petite copropriété, votre seule présence peut changer le calcul des voix et du quorum. Une chaise vide, c’est un argument perdu.
Demandez les documents avant de contester. Budgets, états financiers, procès-verbaux, factures. Une contestation étayée par des pièces vaut cent fois une contestation d’impression.
Attention au tribunal saisi. Si votre défense attaque la légalité même du fonctionnement du syndicat, la Cour du Québec risque de ne pas pouvoir vous entendre. Soulevez la question tôt : vous éviterez de plaider deux fois.
Changer de tribunal n’est pas gagner. Le dossier de monsieur Rimane a été transféré, pas rejeté. Le vrai débat reste entier, et la facture continue de courir.

En terminant : la porte d’entrée compte autant que l’argument

Cette décision rappelle une vérité que les tribunaux répètent sans se lasser : en droit, la porte d’entrée compte autant que l’argument. Un excellent moyen plaidé devant le mauvais tribunal ne vaut pas grand-chose — et il peut coûter très cher. Dans les petites copropriétés, où la ligne entre le voisinage et la gouvernance est mince, le réflexe de vérifier le forum avant d’engager les hostilités vaut de l’or.

Le même réflexe de prudence vaut plus largement en droit immobilier : poser les bonnes questions avant de signer, comme le rappelle notre chronique sur l’obligation de divulgation du vendeur, coûte toujours moins cher que de plaider après coup. Que vous soyez administrateur d’un syndicat aux prises avec des charges de copropriété impayées ou copropriétaire convaincu que les décisions prises à votre égard sont illégales, la première question à trancher demeure la même : devant qui ? Notre équipe en litige civil peut vous aider à y répondre avant que la facture ne double.

Rédigé par M^e William Desrochers, avocat en litige civil et familial chez Virtulex avocats à Gatineau, professeur à l’École du Barreau du Québec et médiateur accrédité.

Ce texte a une valeur informative seulement et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation comporte ses particularités. Pour des conseils adaptés à votre dossier, l’équipe de Virtulex avocats peut vous accompagner.

Charges de copropriété impayées : deux jours d’audience pour rien