La Cour du Québec précise le devoir de vigilance des copropriétaires à l’égard des équipements de leur partie privative — et confirme qu’un syndicat peut leur réclamer ses honoraires d’avocats.
De l’eau qui fait décoller la tapisserie au quatorzième étage. Une administratrice qui monte d’étage en étage pour trouver la source. Et, au seizième, un chauffe-eau de près de dix ans qui coule tranquillement dans son coin, derrière des étagères, pendant que son propriétaire se dit que ce n’est que de la condensation. Voilà le point de départ de l’affaire Syndicat des copropriétaires du condominium Club marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004, tranchée le 7 juillet 2026 par l’honorable Luc Huppé de la Cour du Québec. Au bout du compte : une condamnation de 76 231,11 $ contre les deux copropriétaires — soit plus que ce que le syndicat réclamait.
Les faits : des signes ignorés
Les défendeurs achètent en juillet 2019 une fraction de copropriété au seizième étage d’une tour de dix-neuf étages comptant 208 unités, à Montréal. Dans une petite pièce de rangement se trouve le chauffe-eau, installé le 21 août 2012 selon l’étiquette apposée sur l’appareil. Le règlement de l’immeuble est clair : chaque copropriétaire doit « s’assurer du bon état du chauffe-eau (durée de vie de 10 ans) ».
Le propriétaire passe presque chaque jour dans cette pièce et vérifie le bac de rétention — ce plateau placé sous le chauffe-eau pour recueillir les fuites. Il y voit de l’eau, mais comme elle ne déborde pas, il conclut à un simple phénomène de condensation et n’y donne pas suite.
Le 29 mars 2022, une administratrice du syndicat, à la recherche de la source d’une infiltration constatée deux étages plus bas, découvre le pot aux roses : le chauffe-eau coule, et de la moisissure s’est installée au bas d’un mur. Le plombier appelé d’urgence constate que l’eau provient du chauffe-eau lui-même, rouillé à sa base, dont l’isolant intérieur est humide. Neuf parties privatives situées sous celle des défendeurs sont touchées, ainsi que des parties communes.
Détail qui a son importance : le chauffe-eau est remplacé quelques jours plus tard, mais l’ancien appareil n’est pas conservé. Aucune expertise n’a donc jamais pu être faite sur son état.
Qui paie quand le dégât part d’une partie privative?
En copropriété divise, la loi oblige le syndicat à assurer tout l’immeuble, incluant les parties privatives (sauf les améliorations apportées par les copropriétaires). En principe, c’est donc l’assurance de l’immeuble qui devrait répondre d’un sinistre. Mais ici, un problème de taille : la franchise du syndicat — le montant qu’il doit assumer lui-même avant que l’assureur paie — s’élevait à 250 000 $, conséquence d’un historique de sinistres à répétition. Les dommages étant inférieurs à ce montant, aucune réclamation d’assurance n’était possible. Le syndicat a payé les réparations de sa poche.
C’est là qu’intervient l’article 1074.2 du Code civil du Québec. Cette disposition prévoit que le syndicat ne peut récupérer ces sommes des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes — autrement dit, la collectivité absorbe la perte —, sauf s’il obtient des dommages-intérêts du copropriétaire dont la faute a causé le préjudice, ou encore, dans les cas prévus au Code, du copropriétaire responsable du fait d’un bien qu’il a sous sa garde.
Ce dernier bout de phrase a été ajouté par le législateur en 2020, et il change la donne. Sous la version initiale du texte, les tribunaux exigeaient du syndicat qu’il prouve une faute du copropriétaire — un fardeau souvent impossible à satisfaire, puisque le syndicat ignore tout de la façon dont chacun entretient sa partie privative. Depuis la modification, le syndicat peut s’appuyer sur l’article 1465 du Code civil, qui régit la responsabilité du « gardien d’un bien ».
La présomption de faute et le devoir de « vigilance soutenue »
L’article 1465 crée ce que les juristes appellent une présomption de faute : lorsqu’un bien cause un préjudice par son « fait autonome » — ici, un chauffe-eau qui fuit sans intervention de personne —, son gardien est tenu responsable, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. Le fardeau de preuve est donc renversé : ce n’est plus au syndicat de démontrer la négligence du copropriétaire, mais au copropriétaire de démontrer sa diligence.
Le jugement pousse la réflexion plus loin et c’est ce qui en fait l’intérêt. Le juge Huppé souligne que, dans une tour d’habitation, la proximité des unités rend le risque de dommages en cascade particulièrement élevé, et que les voisins sont entièrement dépendants de la surveillance que chaque copropriétaire exerce chez lui. Il en tire une norme exigeante : pour repousser la présomption, le copropriétaire doit démontrer avoir exercé une vigilance soutenue quant à la vérification du bon état des biens qui se trouvent dans sa partie privative.
Appliquée aux faits, cette norme est fatale aux défendeurs. Comme l’écrit le tribunal : « La présence d’eau dans le bac de rétention constituait, en soi, un signe que le chauffe-eau pouvait présenter un problème. » Un tel signe ne pouvait être ignoré, surtout à quelques mois de la fin de la vie utile de dix ans prévue au règlement de l’immeuble. Une vérification simple — celle-là même que le plombier a faite en quelques minutes après le sinistre — aurait permis de découvrir la fuite à temps. Jouer à l’autruche devant un signal d’alarme, conclut en somme le tribunal, c’est une négligence.
La défense des « objets pointus » écartée
Les défendeurs ont tenté de rejeter le blâme sur les ouvriers qui, quelques mois plus tôt, avaient remplacé des raccordements de climatisation dans le plafond au-dessus du chauffe-eau. Selon eux, des objets pointus déposés dans le bac de rétention auraient percé celui-ci, empêchant l’eau de s’y accumuler visiblement. L’argument ne tient pas la route : aucune expertise ne soutient cette thèse, et surtout, même si le bac avait été percé, la source du dommage demeure la fuite du chauffe-eau lui-même — le fait autonome du bien. Le percement allégué ne serait qu’un maillon dans la chaîne des événements, pas la cause du préjudice.
Les honoraires d’avocats du syndicat : à la charge du copropriétaire fautif
Autre volet d’intérêt : la déclaration de copropriété permettait au syndicat de réclamer au copropriétaire en défaut les frais judiciaires et extrajudiciaires encourus, jusqu’à concurrence de 15 % de l’évaluation municipale de son unité. Le syndicat réclamait à ce titre 27 674,98 $ d’honoraires et déboursés d’avocats.
Les défendeurs plaidaient que cette clause était abusive au sens de l’article 1437 du Code civil. Le tribunal rejette l’argument : la déclaration de copropriété lie tous les copropriétaires dès son inscription, et il n’y a rien d’excessif à exiger de celui qui manque à ses obligations qu’il rembourse les honoraires que la collectivité a dû engager « pour faire respecter les règles du vivre-ensemble qu’elle se donne ». La jurisprudence exige seulement que le montant réclamé soit raisonnable — ce qui était le cas ici, après une conférence de règlement à l’amiable, trois interrogatoires préalables et un procès d’une journée et demie.
Pourquoi cette affaire retient l’attention
D’abord, pour la norme qu’elle articule. Le jugement ne se contente pas d’appliquer la présomption de l’article 1465 : il la module au contexte particulier de la copropriété divise et hausse l’intensité de l’obligation de surveillance du copropriétaire. C’est une grille d’analyse structurée qui servira dans bien d’autres dossiers de dégâts d’eau — un contentieux dont les tribunaux québécois débordent.
Ensuite, pour son honnêteté intellectuelle. Le juge Huppé reconnaît que la doctrine « regorge de critiques » sur l’état du droit en la matière et signale ouvertement son désaccord avec la position exprimée dans certains autres jugements de la Cour du Québec. La question n’est donc pas définitivement figée : d’autres juges pourraient voir les choses autrement, et une clarification de la Cour d’appel serait la bienvenue.
Enfin, pour un détail procédural savoureux : la condamnation de 76 231,11 $ dépasse le montant réclamé de 75 489,61 $. Le syndicat avait omis deux factures d’honoraires dans le calcul de sa demande modifiée; le tribunal a corrigé le montant d’office en vertu de l’article 208 du Code de procédure civile. Comme quoi une réclamation bien documentée peut valoir plus que ce qu’on a soi-même additionné.
Ce qu’il faut retenir
Pour les copropriétaires : votre chauffe-eau, votre laveuse, votre climatiseur peuvent engager votre responsabilité personnelle pour des dizaines de milliers de dollars, même sans faute « active » de votre part. De l’eau dans le bac de rétention n’est jamais banale : faites vérifier l’appareil sans tarder, remplacez-le à l’approche de sa durée de vie prévue, conservez vos preuves d’entretien — et si un sinistre survient, ne vous départez jamais de l’appareil en cause avant qu’une expertise soit possible. Vérifiez aussi votre assurance responsabilité : elle est obligatoire et c’est elle qui vous protège dans un tel scénario.
Pour les syndicats : la modification de l’article 1074.2 vous a redonné des dents. Documentez rigoureusement le sinistre, le lien de causalité et chaque facture — dans cette affaire, la preuve déficiente sur certains chèques a fait fondre une partie de la réclamation. Et une clause bien rédigée de remboursement des frais d’avocats, appliquée raisonnablement, est valide et précieuse.
Cette chronique est publiée à des fins d’information générale et ne constitue pas un avis juridique. Chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils adaptés à votre dossier. Vous pouvez communiquer avec Virtulex avocats pour discuter de votre situation.
Me William Desrochers, Virtulex avocats — www.virtulexavocats.com
Référence : Syndicat des copropriétaires du condominium Club marin II c. Andrade, 2026 QCCQ 3004 (l’honorable Luc Huppé, j.c.q., 7 juillet 2026), disponible sur CanLII.
