Il existe une croyance populaire à l’effet qu’il est possible de résilier un bail résidentiel en donnant un préavis de 3 mois mais dans les faits, cela est plutôt exceptionnel. Faisons ici quelques hypothèses.
- Vous louez votre maison, condo ou appartement, avec un bail écrit d’un an, avec le formulaire obligatoire de la Régie du logement.
Vous ne pouvez pas mettre fin au bail en donnant un préavis de 3 mois. Vous ne pouvez pas non plus attendre l’expiration du bail pour évincer le locataire. Celui-ci a droit au maintien dans les lieux, c’est-à-dire qu’il a droit à renouveler le bail indéfiniment.
Il est possible de mettre fin au bail en s’adressant à la Régie du logement pour l’une ou l’autre des raisons suivantes :
- Retard de paiement de plus de 3 semaines
- Retards de paiement répétés causant un préjudice sérieux au locateur
- Le logement est devenu impropre à l’habitation
- Vous voulez reprendre l’immeuble pour l’habiter vous-même ou un membre de votre famille (reprise de logement)
- Vous voulez faire des travaux majeurs tels que subdivision, agrandissement ou changement d’affectation (éviction)
- Vous subissez un préjudice sérieux en raison de votre locataire
Ce que constitue un préjudice sérieux est laissé à l’appréciation du tribunal et dépendra grandement de la preuve qui sera faite, d’où l’importance de bien documenter votre dossier.
Dans le cas de reprise de logement ou d’éviction, vous devez donner un préavis de 6 mois.
Dans tous les cas où le locataire refuse de quitter les lieux, même dans les cas où vous êtes en droit de mettre fin au bail, vous ne pouvez vous faire justice vous-même : l’expulsion doit toujours être ordonnée par la Régie du logement.
- Vous louez votre maison, condo ou appartement sans bail écrit, au mois et pour une durée indéterminée
Vous êtes essentiellement dans la même situation que celui qui a conclu un bail par écrit.
L’absence de bail écrit ne comporte aucun avantage mais au contraire, augmente vos risques. Un contrat verbal vaut autant qu’un contrat écrit, sauf qu’il est plus difficile de déterminer les termes exacts du contrat et des versions contradictoires pourraient s’opposer : le locataire pourrait prétendre à certaines conditions ou certains avantages que vous n’avez jamais accordés et, le tribunal pourrait donner foi à son témoignage.
- Vous louez votre maison, condo ou appartement avec un bail écrit maison, où vous vous êtes réservé le droit de mettre fin au bail de plusieurs façons, incluant par un préavis de 3 mois
Malheureusement, les clauses de résiliation prévues à votre contrat n’ont aucune valeur. Les règles en matière de bail résidentiel sont obligatoires et il n’est pas possible d’y déroger par contrat. Vous vous retrouvez donc dans la même situation que celui qui a conclu un bail écrit en utilisant le formulaire de la Régie du logement.
- Vous louez un maximum de 2 chambres dans votre maison ou condo et vous vivez avec vos locataires
Dans cette situation particulière, le bail n’est pas régi par les règles applicables au bail de logement, à 2 conditions :
- la chambre ne possède pas de sortie distincte vers l’extérieur ET;
- la chambre ne comporte pas de toilette exclusive au locataire;
Il est logique que le législateur ne protège pas autant le locataire en en de telles circonstances puisque cela aurait pour effet de forcer le locateur à vivre avec quelqu’un qu’il ne désire pas et, cela créerait de sérieuses tensions!
Dans ce scénario donc, vous pouvez convenir d’un contrat écrit et prévoir des motifs et délais précis pour mettre fin au bail; vous pouvez aussi mettre fin au bail et expulser votre locataire à l’expiration du bail.
En cas de bail à durée indéterminée, vous devrez donner un préavis dans le même délai que le délai fixé pour le paiement du loyer, jusqu’à un maximum de 3 mois.
Dans le cas d’un bail à durée déterminée, vous ne pouvez pas mettre fin au bail en donnant un préavis, vous devrez attendre l’expiration du bail, à moins de prouver que votre locataire vous cause un préjudice sérieux.
Il est à noter également qu’en cas de location d’une chambre, c’est la Cour supérieure qui a compétence pour entendre les litiges, et non pas la Régie du logement.
- Conclusion
Les règles en matière de bail résidentiel ne sont pas simples et il est sans doute difficile de s’y retrouver. Gardez en tête que vous avez intérêt à planifier d’avance l’expulsion d’un locataire indésirable, en vous faisant conseiller par un avocat.
